Техническое задание на оценку квартиры. Техническое задание на оказание услуг по оценке автомобилей Техническое задание на оценку недвижимости образец
размер шрифта
РАСПОРЯЖЕНИЕ Минимущества РФ от 23-06-2000 112-р ОБ ОЦЕНКЕ НЕДВИЖИМОГО ИМУЩЕСТВА НАХОДЯЩЕГОСЯ В ФЕДЕРАЛЬНОЙ СОБСТВЕННОСТИ... Актуально в 2018 году
ПРИМЕРНОЕ ТЕХНИЧЕСКОЕ ЗАДАНИЕ НА ОЦЕНКУ НЕДВИЖИМОГО ИМУЩЕСТВА, НАХОДЯЩЕГОСЯ В ФЕДЕРАЛЬНОЙ СОБСТВЕННОСТИ
Форма ПРИМЕРНОЕ ТЕХНИЧЕСКОЕ ЗАДАНИЕ НА ОЦЕНКУ НЕДВИЖИМОГО ИМУЩЕСТВА, НАХОДЯЩЕГОСЯ В ФЕДЕРАЛЬНОЙ СОБСТВЕННОСТИ Министерство имущественных отношений Российской Федерации в лице _________________________________________________________, действующего на основании Положения, в дальнейшем именуемое - Заказчик, с одной стороны, и ______________________________ в лице (оценщик) ________________________ ________________________, действующего на (должность) (Ф.И.О.) основании ________________, в дальнейшем именуемый - Оценщик, с другой стороны, составили настоящее техническое задание для проведения работ по оценке в соответствии с договором N _______ от "__" ___________ 200_ г. (далее - Договор). 1. Объект оценки Объектом оценки является ____________________________________. 2. Цель оценки Целью оценки является: ______________________________________. 3. Вид определяемой стоимости Вид определяемой стоимости: _________________________________. 4. Дата оценки Оценка проводится по состоянию на "__" __________ 200_ г. 5. Сведения об объекте оценки __________________________________________________________________ __________________________________________________________________ __________________________________________________________________ 6. Требования к проведению оценки 6.1. Оценка должна быть проведена с использованием доходного, сравнительного (рыночного) и затратного (имущественного) подходов согласно соответствующим стандартам оценки. Применение, равно как и неприменение указанных методов оценки, должно быть аргументировано Оценщиком. 6.2. Оценка проводится в последовательности и в сроки, указанные в Договоре. 7. Требования к отчету об оценке 7.1. Результаты оценки должны быть представлены Заказчику в виде письменного отчета об оценке (далее - Отчет). 7.2. Отчет должен соответствовать требованиям Федерального закона от 29.07.98 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" и содержать: - дату (даты) проведения оценки; - дату составления и порядковый номер Отчета; - точное описание объекта оценки; - основание для проведения оценки; - цели и задачи оценки; - вид определяемой стоимости; - указание на стандарты оценки и обоснование их использования при проведении оценки; - перечень использованных при проведении оценки данных с указанием источника их получения; - принятые при проведении оценки допущения и корректировки, а также их обоснование; - последовательность определения стоимости объекта оценки и ее итоговую величину, а также ограничения и пределы применения полученного результата; - юридический адрес Оценщика и копию страхового полиса, подтверждающего страхование гражданской ответственности Оценщика; - иные сведения, являющиеся, по мнению Оценщика, существенно важными для полного и недвусмысленного толкования результатов оценки. 8. Заключительные положения Любые дополнения, изменения и приложения к настоящему техническому заданию действительны лишь при условии, если они совершены в письменной форме и подписаны уполномоченными представителями Сторон. 9. Подписи Сторон Заказчик: Министерство имущественных отношений Российской Федерации (Адрес) ИНН __________________ Первый заместитель Министра / Заместитель Министра _______________ (Ф.И.О.) Оценщик: (Организация) (Адрес) ИНН __________________ __________________ _______________ (Должность) (Ф.И.О.)
Основанием для проведения оценки объекта является договор (ст.9). В результате изменений, внесенных в ч. 1 статьи Федеральным законом от 27 июля 2006 г. N 157-ФЗ, договор, на основании которого проводится оценка, получил законодательное название - "договор на проведение оценки".
При заключении договора об оценке оценщик обязан предоставлять заказчику информацию о требованиях законодательства об оценочной деятельности, в том числе об обязанностях оценщика, требованиях к договору об оценке и отчету об оценке, а также о стандартах оценки. Факт предоставления такой информации фиксируется в договоре об оценке.
Обязательные требования к договору на проведение оценки нашли отражение в ст.10.Закона.
Для заключения договора на проведение оценки достаточно его простой письменной формы, а значит, нотариального удостоверения или государственной регистрации такой договор не требует (в ранее действовавшей редакции ч. 1 статьи (т.е. до внесения изменений Федеральным законом от 27 июля 2006 г. N 157-ФЗ) прямо говорилось о необязательности нотариального удостоверения договора). В части 2 ст.10 Закона установлен перечень сведений, подлежащих обязательному включению в договор на проведение оценки, т.е. условия, необходимые для договоров на проведение оценки:
Объект оценки;
Вид стоимости имущества(способ оценки);
Размер денежного вознаграждения за проведение оценки;
Сведения об обязательном страховании гражданской ответственности оценщика;
Наименование СРОО, членом которой является оценщик, и место нахождения этой организации;
Указание на стандарты оценочной деятельности, которые будут применяться при проведении оценки;
Указание на размер, порядок и основания наступления дополнительной ответственности по отношению к ответственности, установленной гражданским законодательством и ст. 24.6 Закона, оценщика или юридического лица, с которым оценщик заключил трудовой договор. Следует обратить внимание на то, что в ч. 2 указанной статьи Закона говорится о принятии юридическим лицом, с которым оценщик заключил трудовой договор, на себя обязательств по дополнительному обеспечению ответственности оценщика как о праве, но не как об обязанности; следовательно, такое условие договора на проведение оценки обязательным не является.
В договоре на проведение оценки, заключенном заказчиком с юридическим лицом, должны быть указаны сведения об оценщике или оценщиках, которые будут проводить оценку, в т.ч. ф.и.о. оценщика или оценщиков.
В отношении оценки объектов, принадлежащих РФ, субъектам РФ или муниципальным образованиям, договор на проведение оценки от имени заказчика заключается лицом. уполномоченным собственником на совершение сделок с объектами.
По ФСО№1«Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки» одним из требований к проведению оценки являются заключение договора на проведение оценки, включающего задание на оценку. Задание на оценку должно содержать следующую информацию:
а) объект оценки;
б) имущественные права на объект оценки;
в) цель оценки;
г) предполагаемое использование результатов оценки и связанные с этим ограничения;
д) вид стоимости;
е) дата оценки;
ж) срок проведения оценки;
з) допущения и ограничения, на которых должна основываться оценка.
ОБЪЕКТ ОЦЕНКИ. Согласно Закона №ё35 –ФЗ Ст. 5. Объекты оценки – все объекты гражданских прав, в отношении которых Законодательством РФ установлена возможность их участия в гражданском обороте. К объектам оценки относятся.
Техническое задание
на оценку объектов недвижимости, вносимых в качестве вклада РФ в инвестиционные проекты и определение доли РФ в будущих объектах
Москва 2006
1. Введение 4
2. Используемые Термины 4
3. задание на оценку 4
4. Процесс оценки (порядок проведения работ) 5
6. общие требования к отчету об оценке 5
5. Сбор исходной информации 7
5.1. Общие положения 7
5.2. Документы, устанавливающие количественные, качественные и правовые характеристики объекта 7
5.3. Осмотр объекта и фотофиксация 8
6. Постановка задачи 9
6.1. Цели и задачи оценки 9
6.2. Объект оценки 10
6.3. Оцениваемые права 12
6.4. Права на объект оценки 12
6.5. Вид определяемой стоимости 12
6.6. Дата проведения оценки (дата определения стоимости, дата оценки) 13
6.7. Дата составления отчета 13
6.8. Используемые стандарты оценки 13
6.9. Допущения и ограничения 13
6.10. Выбор методологии 13
7. Описание объекта оценки 14
7.1. Местоположение 14
7.2. Земельный участок 15
7.3. Улучшения 15
7.4. Особенности описания объекта при оценке права требования 16
8. Анализ рынка объекта оценки 16
9. Анализ наиболее эффективного использования 18
10. Затратный подход 21
10.1. Особенности применения 21
10.2. Оценка прав на земельный участок 21
10.3. Стоимость строительства 22
10.4. Строительная готовность 22
10.5. Накопленный износ 22
Износ, вызванный недостающими улучшениями (требующими добавления) 23
Износ, вызванный лишними улучшениями (сверхулучшениями) 23
Прочие требования 24
11. Сравнительный подход 25
11.1. Особенности применения 25
11.2. Подбор объектов-аналогов 25
11.3. Описание объектов-аналогов 25
11.4. Выбор единицы сравнения 25
11.5. Выявление ценообразующих факторов, их влияния и внесение корректировок 26
12. Доходный подход 28
12.1. Особенности применения 28
12.2. Учет дополнительных затрат и обременений 30
12.3. Прогнозный срок 30
12.4. Инвестиционные затраты 30
12.5. Периодические доходы 31
12.6. Периодические расходы 31
12.7. Реверсия 31
12.8. Прогноз темпов изменения показателей 32
12.9. Ставки дисконтирования и капитализации 32
13. Согласование результатов и определение итоговой стоимости 33
14. Определение доли РФ 33
1.Введение
Данное техническое задание содержит требования в отношении процесса проведения оценки, используемой методологии оценки и отчета об оценке объектов недвижимости, вовлекаемых в хозяйственный оборот на инвестиционных условиях, для определения стоимости вклада РФ в инвестиционные проекты или стоимости права требования на долю РФ в будущих объектах, а также требуемой доли РФ в будущем объекте.
2.Используемые Термины
В инвестиционных контрактах, заключенных и заключаемых РФ, как правило, используются следующие термины.
Инвестиционный проект - совокупность организационно-технических мероприятий по строительству Инвестиционного объекта, с использованием вложений собственного, заемного и (или) привлекаемого капитала (инвестиций) из различных источников, в форме проведения предпроектных, подготовительных, проектных, строительных, пуско-наладочных работ, ввода объектов в эксплуатацию и оформления имущественных прав Сторон в соответствии с условиями Инвестиционного контракта.
Инвестиционный объект – здания жилого и нежилого назначения, включая транспортные и (или) инженерные сети и сооружения, на создание которых Инвестор в соответствии с утвержденной им и Заказчиком проектно-сметной документацией, направляет собственные, заемные и (или) привлеченные средства в рамках реализации Инвестиционного проекта.
Инвестиционный контракт - документ, оформляемый Сторонами после принятия соответствующего распорядительного документа с целью урегулирования взаимоотношений Сторон по реализацииИнвестиционного проекта.
Инвестиционный вклад РФ - объект недвижимости, вовлекаемый в хозяйственный оборот на инвестиционных условиях с целью создания инвестиционного объекта.
Доля Российской Федерации в инвестиционном объекте – доля площадей, передаваемых в результате реализации инвестиционного контракта в собственность РФ, выраженная в процентах или натуральных показателях.
3.задание на оценку
Задание на оценку должно являться неотъемлемой частью договора на оценку.
Задание на оценку должно включать следующие обязательные составляющие.
Цели и задачи оценки;
Объект оценки (наименование и адрес);
Правоустанавливающие и правоподтверждающие документы, документы, описывающие обременения и обязательства и др.;
Дата проведения оценки (дата определения стоимости);
Специальные допущения и ограничения (в том числе требования по учету затрат на строительство социальных объектов).
Необходимость проведения специальных экспертиз (правовая, техническая).
Формат представления результата (указать требуется ли учитывать в результате оценки обременения и обязательства, необходимость определения требуемой доли РФ в новом объекте).
4.Процесс оценки (порядок проведения работ)
Процесс оценки должен содержать исследования и анализ, необходимые для заключения выводов об искомой стоимости и включать постановку задачи, осмотр объекта, сбор данных, обработку полученной информации и представление выводов и итогов работы.
Процесс оценки должен включать следующие основные этапы.
Определение целей и задач оценки.
Идентификация объекта (наименование, адрес, состав, оцениваемые права, анализ правового поля объекта).
Фиксация вида определяемой стоимости.
Фиксация даты проведения оценки.
Формирование ограничений и допущений.
Выбор методологии
Информация об объекте оценки.
Документы.
Осмотр и фотофиксация.
Анализ наиболее эффективного использования земельного участка как свободного.
Анализ наиболее эффективного использования земельного участка с учетом существующих улучшений.
Затратный подход.
Доходный подход.
Сравнительный подход.
Согласование результатов и определение итоговой стоимости.
Постановка задачи.
Сбор исходной информации.
Общая информация (регион, город, локальное окружение).
Рынок объекта оценки.
Анализ наиболее эффективного использования
Расчет искомой стоимости.
Подготовка отчета.
общие требования к отчету об оценке
Отчет должен удовлетворять требованиям действующего законодательства об оценочной деятельности. 1
Отчет должен содержать отражение всех разделов и расчетов, выполненных в процессе оценки;
Состав и логика представленных описательных и расчетных материалов должны позволять пользователю отчета полностью воспроизвести весь расчет и придти к аналогичным качественным и количественным выводам;
Все значимые исходные материалы должны быть представлены в приложении к отчету, в том числе правоустанавливающие, проектные и другие документы по объекту, полная информация об использованных объектах-аналогах, акт приема-передачи документов, заключения специальных экспертиз и др.;
Источники информации должны быть проверяемые, авторитетные и достоверные. Источник должен содержать указание на контактную информацию (телефон, контактное лицо), точную ссылку на размещение данной информации в открытых источниках. Если в качестве источника используется печатные СМИ, то должно быть указано название журнала и номер, если итернет – адрес сайта с указанием точной ссылки, где содержится конкретный аналитический материал;
По всем использованным методам должно быть представлено обоснование их использования и описан алгоритм применения.
Все исходные данные должны быть проверены на соответствие рыночным диапазонам;
Отчет не должен содержать излишнюю информацию, которая не используется в анализе ценообразования на объект оценки.
Требования к отдельным разделам отчета представлены далее по тексту данного технического задания.
5.Сбор исходной информации
5.1.Общие положения
Сбор информации и анализ осуществляется для факторов, оказывающих непосредственное влияние на стоимость объекта. В зависимости от того, является ли объектом оценки конкретный объект недвижимости (как вклад в инвестпроект) или права требования на результаты инвестиционной деятельности, сбор и анализ информации по объекту имеет свои особенности.
В первом случае акцент делается на информацию, позволяющую осуществить максимально полный и детальный анализ различных вариантов использования объектов оценки и существующих ограничений для определения технико-экономических характеристик будущего объекта, а также внешней среды объекта
Когда объектом оценки выступают права требования, техническая информация о будущем инвестиционном объекте содержится в инвестиционном контракте и согласованной сторонами проектной документации акцент делается на анализе рыночной информации по конкретному варианту использования.
Сбор исходной информации включает сбор документов, устанавливающих количественные, качественные и правовые характеристики объекта, осмотр объекта и сбор внешней (рыночной) информации.
Запрос документов у заказчика осуществляется в письменной форме. Передача документов фиксируется актом приема-передачи с указанием перечня запрашиваемых документов, даты их передачи, а также причин непредставления отдельных документов.
5.2.Документы, устанавливающие количественные, качественные и правовые характеристики объекта
Перечень документов, устанавливающих количественные и качественные характеристики, а также правовой статус объекта:
Правоустанавливающие и правоподтверждающие документы по объекту недвижимости (договор купли-продажи, свидетельство на право собственности и др.);
Документы по земельному участку (договор аренды, свидетельство на право собственности, кадастровый план, план границ, кадастровая справка и пр.);
Документы по инвестиционной деятельности (инвестиционный контракт с дополнительными соглашениями, распоряжение о вовлечении объекта в инвестиционную деятельность);
Документы, свидетельствующие о градостроительных ограничениях (акт разрешенного использования, документы о принадлежности объекта к памятникам, наличие рекреационных зон и др.)
Документы по обременениям (договора аренды, залога и др.);
Документы технической инвентаризации (технические паспорта, экспликации, поэтажные планы и пр.);
Проектная документация, исполнительная документация по строительству. Документы о проведении реконструкции, расширении, модернизации;
Эксплуатационная документация;
Акты обследования технического состояния;
Справка о балансовой стоимости объекта;
Справка о коммунальных платежах с указанием структуры.
5.3.Осмотр объекта и фотофиксация
Осмотр объекта включает следующие составляющие.
Осмотр местоположения;
Осмотр конструктивных, объемно-планировочных характеристик;
Осмотр инженерных коммуникаций;
Фиксация строительной готовности;
Фиксация технического состояния;
Фотофиксация. Фотофиксация предполагает фиксацию окружения, подъездов, переднего и заднего фасада здания, помещений разного конструктива, функционала, строительной готовности и технического состояния, особенностей объекта, а также других значимых ценообразующих характеристик объекта в случае их обнаружения.
Проведенный осмотр должен позволять составить исчерпывающее описание видимых ценообразующих факторов объекта, указанных далее.
6.Постановка задачи
6.1.Цели и задачи оценки
Оценка объектов недвижимости для вовлечения в инвестиционную деятельность имеет ряд особенностей, связанных тем, что текущее использование (текущие характеристики) объекта инвестирования не соответствуют его наиболее эффективному использованию, а также зависит от наличия подписанного инвестиционного контракта и других факторов. Основой для корректного построения модели оценки и определения объекта оценки является четкая идентификация целей и задач оценки 2 и объекта оценки.
На момент проведения оценки инвестиционный проект с точки зрения наличия определенности будущей застройки может находиться на одной из следующих стадий.
Отсутствует какая-либо информация о предполагаемой застройке.
Имеется проект инвестиционного контракта, предпроектные проработки;
Имеется заключенный инвестиционный контракт.
Такая градация важна для понимания потенциальных возможностей по строительству и корректной идентификации объекта оценки как объекта будущей сделки.
В случае если инвестиционный контракт отсутствует, и нет каких-либо планов на строительство, оценщик решает стандартную задачу оценки объекта недвижимости, проводя анализ наиболее эффективного использования объекта. Результат оценки будет являться вкладом (потенциальным) РФ в инвестиционный проект и может быть использован для заключения инвестиционного контракта, в части определения требуемой денежной компенсации РФ или доли РФ в будущем объекте. Основной сложностью данного расчета является определение будущего функционального назначения, плотности застройки, других потребительских качеств и технико-экономических характеристик будущего объекта. Такая оценка может быть предварительной и проходит дальнейшее уточнение после появления конкретных инвесторов, конкретных проектных проработок или в результате реализации проекта.
Возможна также ситуация когда инвестиционный проект уже на стадии исполнения, однако в результате ряда факторов юридические основания для его осуществления отсутствуют, утратили силу или признаны нелегитимными. В этой ситуации в техническом задании на оценку заказчиком оценки должно быть указано следует ли учитывать ранее понесенные Инвестором затраты, то есть будут ли они зачтены Инвестору с указанием основания для такого учета.
Наличие проекта инвестиционного контракта позволяет оперировать конкретными характеристиками будущих объектов, а также учитывать предполагаемую «социальную нагрузку» проекта и другие дополнительные обязательства Инвестора. В качестве таких составляющих могут выступать требования со стороны РФ по проведению ремонтных, строительных работ, передаче других объектов и прочее.
Когда инвестиционный контракт заключен – в инвестиционном контракте имеются четко зафиксированные проектные характеристики будущего объекта, права и обязательства сторон, в том числе распределение долей участников в виде общих площадей или процентных показателей. В данном варианте результаты оценки могут быть использованы для решения следующих целей и задач:
Переуступка права требования РФ по инвестиционному контракту;
Досрочное исполнение Инвестором обязательств по инвестиционному контракту;
Подготовка дополнительного соглашения к инвестиционному контракту.
Учитывая, что РФ участвует в инвестиционных контрактах, как правило, с социальной мотивацией, распространенным случаем является изменение первоначальных условий контракта с целью ускорения или увеличения социального эффекта. Так, например, право требования РФ на долю квартир в строящемся доме меняется на готовые квартиры, а доля в коммерческом объекте на объекты жилищного фонда, или работы (ремонт, реконструкция, строительство) на социально направленных объектах. В этом случае возникает задача оценки существующих прав РФ по инвестиционному контракту и сопоставления с необходимыми альтернативными объектами.
6.2.Объект оценки
Существуют 2 типа объектов оценки при оценке объектов, вовлекаемых в хозяйственный оборот на инвестиционных условиях:
Инвестиционный вклад РФ в инвестиционный проект;
Право требования на долю в инвестиционном объекте.
В качестве вклада РФ в инвестпроект , как правило, выступают объекты недвижимого имущества и права на них. Наиболее распространенными вариантами вклада РФ являются земельные участки, объекты недвижимости под снос и объекты недвижимости, требующие реконструкции.
Идентификация объекта оценки осуществляется в непосредственной связи с целями и задачами оценки. На рисунке 1 представлена упрощенная модель инвестиционного проекта, в котором участвует РФ и Инвестор. Вертикальная шкала характеризует стоимость, горизонтальная время.
РФ обладает в начальный момент времени объектом, имеющим стоимость при текущем использовании С т. Наиболее эффективным использованием объекта является проведение строительных работ на объекте с привлечением капитала в размере З, что приводит к появлению добавленной стоимости ΔС. Данные затраты несет Инвестор. В результате будущая рыночная стоимость нового объекта составит БС ио, а рыночная стоимость инвестиционного вклада РФ С определится как разница дисконтированных положительных и отрицательных потоков, или по приведенной упрощенной модели как разница дисконтированной БС ио и дисконтированных затрат на строительство (З). Очевидно, что рыночная стоимость С складывается из стоимости в текущем использовании С т и добавленной стоимости ΔС.
Рисунок 1
ТС ио – текущая стоимость инвестиционного объекта;
ТС з – текущая стоимость затрат по проекту;
C – рыночная стоимость инвестиционного вклада РФ;
С т – стоимость объекта при текущем использовании;
ΔС – добавленная стоимость;
З – затраты по проекту;
БС з – будущая стоимость затрат по проекту;
БС – будущая стоимость инвестиционного вклада РФ;
БС ио – будущая стоимость инвестиционного объекта;
i – требуемая ставка дохода (дисконтирования) по проекту;
Т – срок ввода объекта в эксплуатацию.
В зависимости от постановки задачи в части фиксации конкретного временного среза или фиксации какого-либо параметра, указанная модель позволяет получить правильный алгоритм расчета искомой стоимости. Так понесенные на протяжении проекта затраты могут быть приведены к любому моменту времени, то есть на дату ввода объекта в эксплуатацию, на начальный период (дату оценки) и на любой другой срок в процессе реализации проекта с помощью ставки дисконтирования. При этом использованный для упрощения модели единый отрицательный платеж в середине проекта может быть заменен реальной схемой освоения капитальных вложений, будущая стоимость инвестиционного объекта (будущая цена продажи) может быть представлена в виде потока арендных и/или реверсионных платежей, а инвестиционных объектов может быть несколько.
Одной из постановок задач может быть преобразование вклада РФ в требуемую долю РФ (в процентах) в будущем инвестиционном объекте. Величина доли РФ определяется как отношение рыночной стоимости инвестиционного вклада РФ к величине текущей стоимости нового объекта (С/ТС ио). Как видно из модели данная задача может быть также решена путем проведения стоимостного среза не на текущий момент времени, а на этапе передачи объекта в собственность РФ, при этом, очевидно, что относительный результат (соотношение долей) остается тот же (БС/БС ио).
Следует обратить внимание, что основополагающую роль в данной модели играет принцип добавочной продуктивности - денежный поток, остающийся после компенсации затрат на труд, капитал и управление (предпринимательство) относится к земле. Из представленной модели видно, что накопление дохода на рыночную стоимость вклада РФ до уровня его будущей стоимости БС происходит по ставке дохода проекта i, а текущая стоимость объекта при текущем использовании преобразуется к БС по ставке превышающей ставку дохода проекта i.
Когда есть подписанный инвестиционный контракт, как правило, объектом оценки выступает право требования на долюРФ в инвестиционном объекте, зафиксированную в контракте в относительных (%) или натуральных показателях (например, квадратные метры). По условиям инвестконтракта Инвестор часто обязан провести ряд дополнительных работ на других объектах, не связанных с инвестиционным объектом. То есть в общем случае рыночная стоимость права требования по инвестиционному контракту определяется как сумма текущей стоимости доли РФ в инвестиционном объекте и текущей стоимости дополнительных затрат. На практике часто стоит задача определения стоимости только права требования на долю, чтобы, например, осуществить досрочное исполнение обязательств или сделку мены. При наличии подписанного инвестиционного контракта РФ на протяжении всего срока его реализации РФ не несет никаких затрат и не проводит никаких работ, а по факту реализации проекта получает готовый объект с проектными характеристиками. А значит, расчет искомой стоимости сводится к определению будущей рыночной стоимости доли РФ в объекте инвестирования и приведению данной величины на дату проведения оценки ставкой дисконтирования.
6.3.Оцениваемые права
В данном разделе должны быть зафиксированы оцениваемые права и обязательства, а также представлено их описание.
Для оценки инвестиционного вклада РФ в проект оцениваемыми правами являются право собственности на существующие улучшения и/или право аренды или собственности на земельный участок. При отсутствии зарегистрированных прав на земельный участок оценке подлежит исключительное (преимущественное) право заключения договора аренды или право выкупа земельного участка. Выбор одного из двух указанных вариантов должен быть основан на анализе эффективности для будущего собственника реализации этих вариантов.
При оценке доли РФ оцениваемыми правами, как отмечалось выше, являются права требования.
Возможен вариант, когда следует оценить долю или вклад РФ с учетом обременений существующего объекта. Наиболее распространенными примерами являются:
наличие других собственников нежилых помещений, кроме РФ в существующем объекте;
наличие жильцов в жилых помещениях;
обязательства по компенсации затрат третьим лицам;
наличие арендаторов с долгосрочными договорами аренды;
действующее на территории объекта инвестирования производство.
Тогда на Инвестора могут ложиться затраты по расселению, выкупу, перебазированию, если иное не оговорено в инвестиционном контракте.
Кроме того, распространенной задачей является не только необходимость учета обременений объекта, но и дополнительных обязательств Инвестора, например ремонт, реконструкция, строительство прочих объектов.
6.4.Права на объект оценки
В данном разделе описываются все имеющиеся правоотношения в отношении объекта оценки и отдельных его составляющих. Указываются виды прав и обременений, субъекты прав, срочность прав, реквизиты правоустанавливающих и правоподтверждающих документов.
При наличии инвестиционного контракта указываются права и обязательства сторон, условия их изменения. Все документы, описывающие права на объект оценки приводятся в приложении к отчету.
6.5.Вид определяемой стоимости
Во всех случаях оценке подлежит рыночная стоимость объекта оценки, так как согласно действующему законодательству хозяйственный оборот объектов, находящихся в собственности РФ, должен происходить по рыночной стоимости. Кроме того, РФ вовлекает объект в инвестиционную деятельность на условиях его наиболее эффективного использования, а далее на всех стадиях проекта РФ имеет оборотоспособное право требования, которое можно переуступить на открытом рынке по рыночной стоимости.
6.6.Дата проведения оценки (дата определения стоимости, дата оценки)
Под датой проведения оценки (датой определения стоимости, датой оценки) следует понимать дату, по состоянию на которую определяется искомая стоимость. Дата указывается как конкретное число, а не период проведения работ.
6.7.Дата составления отчета
Данная дата фиксирует конкретное число, когда работа с отчетом была закончена. Согласно «Стандартов оценки, обязательных к применению субъектами оценочной деятельности», утвержденных Постановлением Правительства Российской Федерации от 06.07.2001 г. №519 «Итоговая величина стоимости объекта оценки, указанная в отчете об оценке, может быть признана рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если с даты составления отчета об оценке до даты совершения сделки с объектом оценки или даты представления публичной оферты прошло не более 6 месяцев».
6.8.Используемые стандарты оценки
Оценщик обязан использовать «Стандарты оценки, обязательные к применению субъектами оценочной деятельности», утвержденные Постановлением Правительства Российской Федерации от 06.07.2001г. №519, а также может использовать другие стандарты оценки, в частности стандарты саморегулируемой организации, где он состоит в части, не противоречащей действующему законодательству.
6.9.Допущения и ограничения
При наличии подписанного инвестиционного контракта или его проекта возможно проведение оценки с учетом ограничений, накладываемых контрактом. В этом случае ограничения контракта могут выступать как юридические ограничения при анализе наиболее эффективного использования. Данный факт должен быть зафиксирован в задании на оценку, отчете об оценке в части допущений и ограничений. Данные ограничения не должны вступать в противоречие с действующим законодательством и очевидной логикой. Так, например, не может быть использована стоимость при существующем использовании или не учтена стоимость прав на земельный участок.
6.10.Выбор методологии
В зависимости от объекта оценки производится выбор применяемой оценочной методологии.
Если объектом оценки является вклад РФ в инвестиционный проект, следует использовать следующую методологию.
Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования.
Расчет стоимости вклада доходным подходом как разницы между доходами от реализации инвестиционного проекта и затратами на создание инвестиционного объекта, приведенными к дате оценки.
Определение доли РФ в будущем объекте (при необходимости).
Для оценки вклада может использоваться также затратный и сравнительный подходы, если они позволяют в конкретном случае учесть потенциальную полезность объекта-вклада, в противном случае необходимо обосновать отказ от их использования или использовать полученные результаты индикативно и не учитывать при согласовании.
технические и (или) структурные проекты , ведомственная целевая программа - объединять расходы на ... Объекты недвижимости , находящиеся в ведении Вооруженных Сил РФ ...
Нужд» ежегодно на техническому заданию и... : продажа Для оценки объекта недвижимого Определенная оценщиком стоимость объекта недвижимого имущества, руб...
Е ж е к в а р т а л ь н ы й о т ч е т открытое акционерное общество " северо-западное пароходство" код эмитента 00141-a за 1 квартал 2011 г
ОтчетНужд» ежегодно на основе конкурса, основными условиями которого являются соответствие техническому заданию и... : продажа Для оценки объекта недвижимого имущества привлекался оценщик Определенная оценщиком стоимость объекта недвижимого имущества, руб...
Толкушкин (постатейный) к Федеральному закону от 16 июля 1998 г N 102-ФЗ " Об ипотеке (залоге недвижимости)" - Система ГАРАНТ 2005 г Предисловие
Закон... на территории РФ номер объекта недвижимости , который присваивается ему при осуществлении кадастрового и технического ... оценка предприятий как имущественных комплексов, а также предпринимательских рисков; - разработка и анализ инвестиционных проектов ...
Ищите тесты не только по названиям
ТестыПервый этап оценки инвестиционного проекта заключается в оценке 34. На втором этапе оценки инвестиционного проекта осуществляется оценка эффективности проекта 35. ... 62. Передача объектов НМА в качестве вклада в уставный капитал отражается на счете 63. ...
Техническое задание
Инвестиционный объект – результат инвестиционного проекта (вновь созданный, реконструированный, отреставрированный объект недвижимого имущества).
Инвестиционный вклад РФ - объект недвижимости, вовлекаемый в хозяйственный оборот на инвестиционных условиях.
Доля Российской Федерации в инвестиционном объекте – доля в инвестиционном объекте, передаваемая в результате реализации инвестиционного договора в собственность РФ, выраженная в процентах или натуральных показателях.
4. требования к Процессу оценки
Процесс оценки должен содержать исследования и анализ, необходимые для заключения выводов о рыночной стоимости и включать постановку задачи, осмотр объекта, сбор данных, обработку полученной информации и представление выводов и итогов работы.
Процесс оценки должен включать следующие основные этапы.
1. Постановка задачи.
1.1. Цели и задачи оценки.
1.2. Идентификация объекта.
1.3. Вид определяемой стоимости.
1.4. Даты проведения оценки.
1.5. Ограничения и допущения.
1.6. Выбор методологии
2. Сбор исходной информации.
2.1. Информация об объекте оценки.
2.1.1. Документы.
2.1.2. Осмотр и фотофиксация.
2.2. Общая информация (регион, город, локальное окружение).
2.3. Рынок объекта оценки.
3. Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования
4. Расчет рыночной стоимости.
4.1. Затратный подход.
4.2. Доходный подход.
4.3. Сравнительный подход.
4.4. Согласование результатов и определение итоговой стоимости.
5. Подготовка отчета.
5. общие требования к отчету об оценке
1. Отчет должен удовлетворять требованиям действующего законодательства об оценочной деятельности :
Федеральный закон «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» от 01.01.01 года;
Стандарты оценки, обязательные к применению субъектами оценочной деятельности, утвержденные постановлением Правительства РФ от 6 июля 2001 года № 000;
Федеральные стандарты оценки:
ФСО №1, утвержден Приказом Министерства экономического развития и торговли Российской Федерации от 01.01.01г. № 000 г. "Об утверждении федерального стандарта оценки "Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки (ФСО №1)",
ФСО №2, утвержден Приказом Министерства экономического развития и торговли Российской Федерации от 01.01.01г. № 000 "Об утверждении федерального стандарта оценки "Цель оценки и виды стоимости (ФСО №2)"
ФСО №3 утверждены Приказом Министерства экономического развития и торговли Российской Федерации от 01.01.01г. № 000 "Об утверждении федерального стандарта оценки "Требования к отчету об оценке (ФСО №3)";
Методические рекомендации по определению рыночной стоимости земельных участков , утвержденные распоряжением Минимущества России от 01.01.2001 N 568-р;
2. Требования к проведению оценки и содержанию отдельных разделов отчета представлены далее в соответствующих разделах задания.
6. Постановка задачи
6.1. Цель оценки
Целью оценки является определение рыночной стоимости
6.2. Предполагаемое использование результатов оценки
Результаты оценки будут использоваться для вовлечения объекта в хозяйственный оборот на инвестиционных условиях
6.3. Объект оценки
Оценке подлежит объект недвижимости (указать наименование, адрес, вид оцениваемого права другие идентификационные характеристики) и относящийся к нему земельный участок (указать кадастровый номер, площадь, вид права)
6.4. Имущественные права на объект оценки
В данном разделе описываются все имеющиеся правоотношения в отношении объекта оценки и отдельных его составляющих. Указываются виды прав и обременений, субъекты прав, срочность прав, реквизиты правоустанавливающих и правоподтверждающих документов.
При наличии обременений величина затрат инвестора на устранение данных обременений, например, расселение жильцов из жилых домов, находящихся на инвестируемых пятнах застройки должна учтена с учетом действующего законодательства по расселению жильцов.
Обязательства Инвестора по строительству или реконструкции объектов социальной инфраструктуры , а также доля субъекта РФ или муниципального образования в будущем объекте не может быть учтена в качестве обременений объекта.
6.5. Вид определяемой стоимости
Оценке подлежит рыночная стоимость объекта оценки, так как согласно действующему законодательству хозяйственный оборот объектов, находящихся в собственности РФ, должен происходить по рыночной стоимости.
6.6. Дата оценки (дата проведения оценки, дата определения стоимости)
Под датой проведения оценки (датой определения стоимости, датой оценки) следует понимать дату, по состоянию на которую определяется стоимость.
6.7. Срок проведения оценки
Срок _____________________________________________________________
6.8. Допущения и ограничения
Данные ограничения не должны вступать в противоречие с действующим законодательством и очевидной логикой. Так, например, не может быть использована стоимость при существующем использовании или не учтена стоимость прав на земельный участок.
7. Сбор исходной информации об объекте оценки
7.1. Документы, устанавливающие количественные, качественные и правовые характеристики объекта
Оценщик должен проанализировать нижеприведенные документы на предмет установления количественных, качественных и правовых характеристик объекта и включить их в приложение к отчету об оценке:
1. выписка из реестра федерального имущества об объекте недвижимого имущества;
2. копия свидетельства о государственной регистрации права на объект недвижимого имущества;
3. сведения об обременениях объекта недвижимого имущества с приложением копий документов, подтверждающих такие обременения;
4. документы технического учета объекта недвижимого имущества (технический паспорт, изготовленный организацией (органом) по государственному техническому учету и (или) технической инвентаризации объектов капитального строительства);
14. график реализации и финансирования инвестиционного проекта и иная проектная документация (при ее наличии).
7.2. Осмотр объекта и фотофиксация
Проведенный визуальный осмотр должен позволять составить исчерпывающее описание видимых ценообразующих факторов объекта и включать следующие составляющие, которые должны найти отражение в разделе описания объекта:
1. Местоположение;
2. Конструктивные, объемно-планировочные характеристики;
3. Инженерные коммуникации;
4. Строительная готовность;
5. Техническое состояние;
Фотофиксация должна включать фиксацию окружения, подъездов, переднего и заднего фасадов здания, помещений с различными конструктивными и функциональными характеристиками, строительной готовности и технического состояния, особенностей объекта, а также других значимых ценообразующих характеристик объекта в случае их обнаружения. В случае если по результатам анализа наиболее эффективного использования сделан вывод о необходимости сноса объекта фотофиксация существующего объекта недвижимости может быть представлена в минимальном объеме, позволяющем подтвердить данный вывод. Результаты фотофиксации должны быть приведены в отчете.
8. Описание объекта оценки
Описание объекта оценки должно включать необходимые и достаточные ценообразующие факторы объекта оценки.
Описание объекта оценки должно содержать следующие разделы: идентификацию объекта оценки, описание местоположения, описание земельного участка и существующего объекта недвижимости.
8.1. Идентификация объекта оценки
В разделе идентификации однозначно и кратко на основе поставленной задачи формулируется объект оценки. В частности указывается наименование, адрес, состав объекта оценки.
8.2. Местоположение
Выбор границ описания и анализа местоположения определяется территориальными границами влияния внешней среды на стоимость объекта.
Наиболее существенными и типичными факторами местоположения, требующими описания и анализа, являются следующие:
Удаленность от центра города и локальных центров влияния (станций метро и центральных магистралей, оживленных улиц);
Развитость социально-бытовой инфраструктуры: наличие школ, детских садов, объектов культуры, магазинов и др.;
Окружающая застройка (плотность, высотность, функциональное назначение, уровень потребительских характеристик);
Наличие конкурирующих объектов;
Транспортная доступность объекта для клиентов, поставщиков и работников посредством общественного транспорта (характеризуемой расстоянием до остановок и наличием различных видов транспорта), доступности для личного транспорта, характеризуемой наличием автостоянок и удобных подъездов;
Инженерные сети, обеспеченность техническими мощностями;
Экологические условия;
Городское зонирование территории: дифференцированные ставки земельного налога и ставки аренды земельных участков, определяющие обязательные платежи за пользование или владение земельным участком;
Природно-климатические условия (климатические, геологические, гидрогеологические);
Цены продаж и ценообразующие факторы на них.
Должны быть проанализированы показатели инвестиционной деятельности :
При наличии проектной документации по объекту оценки, не противоречащей выявленным градостроительным ограничениям и сложившейся рыночной практике целесообразно использовать в дальнейшем анализе указанный в данной документации вариант развития объекта как основной.
Анализ факторов, формирующих стоимость, должен включать анализ функционального назначения, количества единиц полезности, уровня потребительских характеристик, физического состояния, функциональных требований. Эффект добавления стоимости может иметь место за счет следующих факторов: повышения арендной ставки, сокращения операционных затрат, увеличение сдаваемой площади, повышения заполняемости, снижения риска эксплуатации актива, увеличение срока полезного использования.
Все дальнейшие расчеты по определению рыночной стоимости объекта оценки выполняются для варианта наиболее эффективного использования. Если наиболее эффективным использованием объекта оценки является снос существующего объекта и строительство нового, дальнейшая методология расчета должна соответствовать оценке земельного участка с излишними улучшениями, то есть элементами, сокращающими стоимость земельного участка на величину затрат на очистку земельного участка от данных элементов.
11. Затратный подход
11.1. Особенности применения
Особенностью объектов-вкладов является несоответствие их текущего использования наиболее эффективному использованию и значительный устранимый износ, вызванный недостающими улучшениями (необходимостью строительства, реконструкции) и/или излишними улучшениями (необходимостью сноса, реконструкции). Если в рамках анализа наиболее эффективного использования сделан вывод о том, что существующий объект подлежит сносу, то оценка по затратному подходу сводится к расчету стоимости земельного участка методами сравнительного или доходного подхода, что приводит к вырождению затратного подхода. В этом случае следует представить обоснование отказа использования затратного подхода.
11.2. Оценка прав на земельный участок
Требования представлены в разделе сравнительного подхода.
11.3. Затраты на воспроизводство/замещение
Особенностью расчета стоимости строительства в большинстве случаев является наличие излишних улучшений на объекте, которые в результате анализа наиболее эффективного использования фиксируются под снос или реконструкцию, а также недостающих улучшений, требующих добавления. В этом случае следует рассчитывать не затраты на воспроизводство, а затраты на замещение объекта оценки.
Затраты на замещение или воспроизводство здесь и во всех разделах отчета могут быть определены на основе смет или следующих справочных материалов.
1. Региональный справочник стоимости строительства (РСС-2007) - М.: «Центр информационных технологий в строительстве», 2006.
1. Общественные здания. Укрупненные показатели стоимости строительства. Серия «Справочник оценщика». - М.: -ИНВЕСТ», 2007.
2. Промышленные здания. Укрупненные показатели стоимости строительства. Серия «Справочник оценщика». Издание четвертое, переработанное и дополненное - М.: -ИНВЕСТ», 2007.
3. Складские здания и сооружения. Укрупненные показатели стоимости строительства. Серия «Справочник оценщика». - М.: -ИНВЕСТ», 2007.
4. Жилые здания. Укрупненные показатели стоимости строительства. Серия «Справочник оценщика» - М.: -ИНВЕСТ», 2003.
5. Магистральные сети и транспорт 2007. Укрупненные показатели стоимости строительства. Серия «Справочник оценщика» - М.: -ИНВЕСТ», 2007
6. Ежеквартальные межрегиональные информационно-аналитические бюллетени КО-ИНВЕСТ. «Индексы цен в строительстве» - М.: -ИНВЕСТ».
11.4. Строительная готовность
Для незавершенных строительством объектов рассчитывается строительная готовность. Строительная готовность рассчитается как средневзвешенная величина готовности отдельных конструктивных элементов объекта, которая описывается и подтверждается данными фотофиксации, актами выполненных работ .
Строительная готовность отдельных элементов описывается в отчете на основе данных исполнительной документации и визуального осмотра.
11.5. Накопленный износ
Накопленный износ включает устранимый и неустранимый износ. Причиной износа являются избыточные улучшения; недостающие улучшения или улучшения, требующие замены. Устранимый износ – это износ, для которого вклад в рыночную стоимость (добавленная стоимость) в результате его устранения больше, чем затраты на устранение. Изменение стоимости должно определяться сравнительным или доходным подходом.
Совокупный износ рассчитывается по следующей формуле:
И=ΔСнеустр+Зв+Зсущустр–Знсуустр,
И – износ;
ΔСнеустр – потеря стоимости от неустранимого износа;
Зв – затраты на воспроизводство избыточных улучшений.
Зсущустр – затраты на устранение устранимого износа в существующем объекте;
Знсуустр – затраты на устранение устранимого износа при новом строительстве.
6. Определение будущей арендной платы на отдельные периоды прогнозного срока сдачи в аренду путем увеличения арендной платы на дату проведения оценки в предположении готовности объекта на темпы роста арендных ставок.
7. Определение прогнозной цены продажи (реверсии).
8. Определение ставки дисконтирования для периода до момента ввода объектав эксплуатацию.
9. Определение ставки дисконтирования для периода эксплуатации (сдачи в аренду).
10. Определение рыночной стоимости вклада РФ в инвестиционный проект путем приведения по периодам разницы будущих доходов от аренды и продажи инвестиционного объекта и затрат на развитие к дате проведения оценки соответствующей ставкой дисконтирования.
13.2. Прогнозный срок
При построении денежного потока на основе модели, предполагающей получение дохода от продажи инвестиционного объекта, горизонт расчета определяется сроком продажи последних площадей объекта. График продаж должен соответствовать типичным рыночным условиям.
При построении модели аренды с отложенной продажей горизонт расчета должен быть ограничен сроком не более 5 лет с момента начала ввода объекта в эксплуатацию, но не менее срока выхода на проектную загрузку со стабилизацией потока.
13.3. Инвестиционные затраты
При прогнозировании будущих инвестиционных затрат должны быть обоснованы следующие характеристики:
метод расчета затрат;
объемы и структура работ;
темпы изменения затрат;
сроки и последовательность выполнения работ.
Затраты на подключение к инженерным сетям учитываются на основе документов, представленных организациями, осуществляющими эксплуатацию сетей инженерно-технического обеспечения.
Объемы выполняемых работ должны быть основаны на результате анализа наиболее эффективного использования. Затраты рассчитывается с учетом требований, изложенных в разделе затратного подхода.
Сроки строительства должны быть определены на основе СНиП 1.04.03-85, 1.05.03-87 и при необходимости скорректированы на типичные рыночные условия.
Инвестиционные затраты не должны быть увеличены на прибыль девелопера (предпринимателя), так как данная величина учитывается посредством процедуры дисконтирования через среднерыночную ставку дохода на капитал (ставку дисконтирования).
13.4. Периодические доходы
При прогнозировании будущих периодических доходов должны быть обоснованы следующие показатели:
единица сравнения (измерения) полезности (дохода);
размер платежа (стоимость) за единицу полезности;
структура и сроки получения дохода;
динамика изменения дохода;
вид денежного потока;
потери дохода.
Как правило, в качестве единицы сравнения выступает арендная ставка за единицу площади в единицу времени типичные для данного сегмента рынка. В частности единицей площади может выступать единица общей или единица полезной площади.
Арендная ставка должна быть получена сравнительным методом. При выборе и описании аналогов, а также внесении корректировок следует учитывать требования, указанные в сравнительном подходе оценки.
Для арендных ставок должно быть указано следующее:
наличие или отсутствие НДС;
условия оплаты во времени (поквартально, помесячно, авансирование и тд);
условия оплаты эксплуатационных платежей с указанием их состава;
тип арендуемой площади (общая, полезная);
условия проведения ремонтов (за счет арендатора или арендодателя они производятся).
Для целей данного расчета следует исходить из предположения о финансировании проекта за счет собственных средств Инвестора без привлечения заемного капитала . Денежный поток должен рассчитывается на доналоговой основе – до начисления налога на прибыль , в связи с различиями налогообложения конкретных субъектов.
13.5. Периодические расходы
При прогнозировании расходов должны быть обоснованы следующие типичные для рассматриваемого сегмента рынка показатели структуры расходов:
плата за землю;
управленческие расходы;
страховые платежи;
налог на имущество.
Налог на имущество рассчитывается, исходя из стоимости без НДС, по которой инвестиционный объект будет поставлен на баланс. Ежегодно данная величина сокращается в связи с сокращением среднегодовой остаточной стоимости имущества в результате амортизации.
13.6. Реверсия
Определение прогнозной цены продажи (реверсии) может производиться методом прямой капитализации или сравнительным методом.
13.7. Прогноз темпов изменения показателей
При прогнозе всех показателей следует выполнить следующие операции:
выявить ретроспективную динамику;
выявить факторы, определяющие данную динамику;
спрогнозировать изменение факторов, определяющих динамику с определением влияния ретроспективы на будущее изменение показателя.
Темпы изменения цен должны приниматься с учетом материалов анализа рынка ведущих аналитических компаний (например, Colliers International, Knight Frank, CB Richard Ellis Noble Gibbons, Jones Lang LaSalle, Cushman & Wakefield Stiles & Riabokobylko, Swiss Realty Group, Blackwood и пр.).
13.8. Ставки дисконтирования и капитализации
Ставка капитализации для периода эксплуатации должна рассчитываться методом рыночной экстракции или обосновать невозможность его использования. При невозможности использования метода рыночной экстракции применяется метод кумулятивного построения. Ставка дисконтирования для периода эксплуатации рассчитывается как разница ставки капитализации и ставки возврата капитала с учетом темпов изменения рынка. Срок возврата капитала принимается равным сроку оставшейся экономической жизни объекта.
Ставка дисконтирования для периода девелопмента (до ввода объекта в эксплуатацию) инвестиционного объекта определяется на основе анализа доходности аналогичных инвестиционных проектов на рынке и методом кумулятивного построения. Ставка дисконтирования на собственный капитал должна для доналогового денежного потока составлять не более 20%.
Ставка капитализации для постпрогнозного периода (терминальная) может рассчитываться путем корректировки ставки капитализации для текущего периода с учетом темпов ее изменения в ретроспективе.
Дисконтирование следует производить в соответствии с распределением платежей во времени, то есть если поток распределен во времени равномерно, то следует дисконтировать на середину расчетного периода.
14. Согласование результатов и определение итоговой стоимости
По результатам применения отдельных подходов каждому подходу присваиваются веса согласно достоверности полученного по подходу результату.
Для оценки достоверности анализируются следующие факторы в отношении каждого подхода:
Соответствие мотивации продавца; Соответствие мотивации покупателя; Соответствие сложившемуся соотношению спроса и предложения; Соответствие особенностям объекта; Точность, достаточность и достоверность исходных данных.
В случае если расхождение по подходам составляет более 30%, следует проанализировать и устранить причины разброса, либо исключить из согласования недостоверный результат.
15. Определение доли РФ
Отчет об оценке должен содержать консультационный раздел, направленный на расчет доли РФ в будущем инвестиционном объекте. Доля рассчитывается как отношение рыночной стоимости объекта к текущей стоимости доходов от реализации проекта.
Законодательством РФ установлен только один платеж, который может взиматься с правообладателя земельного участка в процессе получения разрешения на строительство - плата за подключение к сетям инженерно-технического обеспечения (ст. 48 Градостроительного кодекса РФ). Субъект РФ или муниципальное образование не имеет оснований для требования компенсации затрат на социальную инфраструктуру (школы, больницы и т. д.) инвесторами или РФ по причине того, что финансирование социальной инфраструктуры, в соответствии с действующим законодательством (184-ФЗ от 06.10.99г., 131-ФЗ от 06.10.03г.) является расходным полномочием субъектов РФ и должно финансироваться исключительно за счет средств их бюджета.
Кроме того, финансирование объектов социальной инфраструктуры за счет средств бюджета РФ является прямым нарушением бюджетного законодательства, так как РФ не имеет полномочий по созданию таких объектов, а находящиеся в федеральной собственности объекты подлежат безусловной передаче в иную публичную собственность. Нарушение бюджетного законодательства (ст.42 Бюджетного кодекса РФ) выражается также в том, что часть возникающих доходов от использования имущества РФ в этом случае передается в бюджет иного субъекта, что может быть определено как ненадлежащее использование средств бюджета. Кроме того, у субъекта РФ или муниципального образования отсутствуют основания выступать субъектом гражданско-правовых отношений в инвестиционных контрактах при вовлечении недвижимого имущества РФ в хозяйственный оборот на инвестиционных условиях.
Список сформирован с учетом требований, предъявляемых Постановлением Правительства Российской Федерации от 01.01.01 г. № 000 «О порядке принятия федеральными органами исполнительной власти решений о даче согласия на заключение сделок по привлечению инвестиций в отношении находящихся в федеральной собственности объектов недвижимого имущества»
В соответствии с Постановлением Правительства Российской Федерации от 01.01.01 г. N 447 «О совершенствовании учета федерального имущества»
В соответствии со ст. 46 Градостроительного кодекса Российской Федерации орган местного самоуправления обязан по обращению правообладателей выдавать градостроительный план земельного участка в течение 30 дней без взимания платы, в том числе информацию о разрешенном использовании земельного участка, требованиях к назначению, параметрам и размещению объекта капитального строительства на указанном земельном участке.
Постановление Правительства Москвы от 01.01.2001 N 301-ПП "ОБ ИТОГАХ РАБОТЫ КОМПЛЕКСА АРХИТЕКТУРЫ, СТРОИТЕЛЬСТВА, РАЗВИТИЯ И РЕКОНСТРУКЦИИ ГОРОДА МОСКВЫ ЗА 2006 ГОД И ЗАДАЧАХ ПО ВЫПОЛНЕНИЮ ИНВЕСТИЦИОННОЙ ПРОГРАММЫ ПЕРВОГО ПОЛУГОДИЯ И 2007 ГОДА В ЦЕЛОМ" (п.11.2.9).
Один из основных принципов оценки: The appraisal of real estate. - 12th ed., Appraisal institute (U. S.), 2001.
Смит, Рикардо, Маркс, неоклассическая теория.
Стоимость замещения - стоимость строительства объекта аналогичной полезности.
ВСН 53-86(р) Правила оценки физического износа жилых зданий
Указанные организации обязаны представлять, по запросу в течение 14 дней без взимания платы, технические условия, предусматривающие максимальную нагрузку, сроки подключения и срок действия технических условий или информацию о плате за подключение с указанием тарифа на подключение, утвержденного на момент выдачи технических условий в установленном законодательством Российской Федерации порядке (ст.48 Градостроительного кодекса Российской Федерации и Постановление Правительства Российской Федерации от 01.01.01 г. N 83 «Об утверждении правил определения и предоставления технических условий подключения объекта капитального строительства к сетям инженерно-технического обеспечения и правил подключения объекта капитального строительства к сетям инженерно-технического обеспечения»)
Структура капитала не влияет на стоимость компании и, в частности, на эффективность инвестиционного проекта (Модильяни и Миллер)
Примерная форма Технического задания (технических указаний) на проведение оценки рыночной стоимости отдельно стоящих объектов нежилой недвижимости, расположенных в границах территории
г. Москва
Приложение № 1
к Договору № ____
от «___» ________ 200_ г.
Техническое задание (технические указания) на проведение оценки рыночной стоимости объекта нежилой недвижимости, расположенного в границах территории
г. Москва
Общие требования
1) Точное название объекта оценки, место его расположения и данные о правах на объект оценки:
(наименование в соответствии с правоустанавливающими документами, административный адрес; права- в
соответствии с правоудостоверяющими и правоустанавливающими документами)
2) Сведения об обременении объекта оценки при его наличии :
(вид обременения и подтверждающие его наличие документы)
3) Применяемые стандарты и правила оценки:
«Стандарты оценки, обязательные к применению субъектами оценочной деятельности», утвержденные постановлением Правительства РФ от 6 июля 2001 г. № 519.
4) Задачи (назначение) оценки: _________________________________ ____________________
(указывается содержание предполагаемых действий в отношении объекта оценки)
5) Специальные экспертизы, выполнение которых требуется в рамках проведения оценки объекта оценки: _______________________________________________________________________________
(указывается вид и объем специальной экспертизы, которая должна быть проведена в процессе оценки)
6) Дата проведения оценки (дата определения стоимости, дата оценки) объекта оценки:
___________________________________________________________________________
(указывается дата, по состоянию на которую определяется стоимость объекта оценки)
7) Балансовая стоимость объекта оценки: _________________________________________
8) Перечень допущений и ограничений, которые необходимо учитывать при проведении оценки:
9) Валюта, в которой должна быть выражена итоговая величина рыночной стоимости объекта оценки (далее- ден. ед.) __________________________________________________
10) Итоговая величина рыночной стоимости объекта оценки должна быть указана с выделением в том числе суммы НДС.
11) При наличии обременения объекта оценки договором (договорами) аренды должны быть указаны две итоговые величины рыночной стоимости объекта оценки - с учетом наличия обременения и без учета наличия обременения объекта оценки.
Требования к проведению оценки объекта оценки и содержанию отчета об оценке
Оценщик должен провести оценку объекта оценки с оформлением отчета об оценке в порядке, предусмотренном настоящим Техническим заданием (техническими указаниями), с соблюдением требований, установленных настоящим Техническим заданием (техническими указаниями) для каждого действия, осуществляемого Оценщиком в процессе оценки объекта оценки.
В процессе проведения оценки объекта оценки Оценщик должен осуществить следующие действия:
2. Получить от Заказчика документы, необходимые для оценки объекта оценки, с составлением и подписанием Акта приема-передачи документов.
3. Осмотреть объект оценки, произвести его фотографирование.
4. Произвести анализ предоставленной Заказчиком информации.
5. Произвести сбор и анализ рыночной информации.
6. Произвести анализ наиболее эффективного использования объекта оценки.
7. Определить применимость каждого из трех подходов к оценке для целей оценки объекта оценки, обосновать использование определенных методов оценки в рамках каждого из применимых подходов.
8. Произвести определение рыночной стоимости объекта оценки с использованием сравнительного подхода к оценке или обосновать отказ от использования сравнительного подхода.
9. Произвести определение рыночной стоимости объекта оценки с использованием доходного подхода к оценке или обосновать отказ от использования доходного подхода.
10. Произвести определение рыночной стоимости объекта оценки с использованием затратного подхода к оценке или обосновать отказ от использования затратного подхода.
11. Обобщить результаты определения рыночной стоимости объекта оценки, полученных с использованием трех подходов к оценке.
12. Оформить отчет об оценке.
1. Требования к осуществлению запроса необходимой информации об объекте оценки от Заказчика.
Для определения количественных и качественных характеристик объекта оценки Оценщик запрашивает у Заказчика бумажные копии следующих документов:
документов, подтверждающих существующие права на объект оценки (правоудостоверяющие, правоустанавливающие документы, в том числе документы, подтверждающие права на земельный участок (свидетельство на право собственности, договор аренды и т.п.), свидетельство о праве собственности, договор аренды и т.п.). Из документов должна быть получена исчерпывающая информация о виде и объеме прав на объект оценки;
документов органов/организаций, осуществляющих технический учет и инвентаризацию на здания, строения, сооружения, входящие в состав объекта оценки (технический паспорт, выписка из технического паспорта, поэтажный план, экспликация, справка о физическом состоянии здания/сооружения объекта оценки), действительных на дату оценки;
документов, содержащих сведения о наличии обременений, установленных в отношении объекта оценки, включая обременение сервитутом, залогом или долговыми обязательствами, наличием арендаторов, соглашений, контрактов, договоров и другие обременения (если таковые имеются). При этом информация о существующих обременениях объекта недвижимости в виде заключенных договоров аренды должна быть представлена в виде Реестра в соответствии с формой, представленной в Приложении № 1;
документов, содержащих данные об имуществе, не являющемся недвижимым, (если такое имеется), но подлежащем оценке в составе объекта оценки;
плана земельного участка (ситуационного, кадастрового);
справки о величине годовых операционных расходов по объекту недвижимости в соответствии с формой, приведенной в Приложении № 2;
любых других документов, устанавливающих количественные и качественные характеристики объекта оценки, в том числе содержащие описание существующих прав на объект оценки.
2. Требования к получению от Заказчика документов, необходимых для оценки объекта оценки, к составлению и подписанию Акта приема-передачи документов.
2.1. Передача копий документов Оценщику от Заказчика оформляется Актом приема-передачи документов, составленным по Форме, представленной в Приложении № 3.
2.2. Копия Акта приема-передачи документов должна быть приложена к Отчету об оценке.
3. Требования к осмотру объекта оценки и его фотографированию.
В процессе осмотра объекта оценки Оценщик выполняет следующие требования:
осмотр должен осуществить работник Оценщика;
по результатам осмотра работник Оценщика составляет Акт осмотра объект оценки по форме, указанной в Приложении № 4. Копия Акта должна быть приложена к Отчету об оценке;
работник Оценщика осуществляет фотографирование всего объекта, а также его отдельных частей, блоков, помещений;
работник Оценщика производит фотографирование всех основных видов повреждений и дефектов объекта.
4. Требования к проведению анализа предоставленной информации
Оценщик должен провести анализ предоставленной Заказчиком информации об объекте оценки на степень ее достаточности для определения рыночной стоимости объекта оценки. В случае, если отказ Заказчика в предоставлении указанной информации существенным образом влияет на достоверность оценки объекта оценки, Оценщик указывает это в Отчете.
При необходимости Оценщик запрашивает у Заказчика дополнительные комментарии относительно состава предоставленных им документов, и относительно содержащейся в них информации об объекте оценки.
5. Требования к проведению сбора и анализа рыночной информации.
Сбор и анализ рыночной информации проводится по следующим направлениям:
Сбор и анализ информации макроэкономического характера и информации в целом о рынке недвижимости г. Москвы;
Сбор и анализ информации о рынке/сегменте рынка, к которому относится объект оценки;
Сбор и анализ информации об окружении объекта оценки.
5.1. Требования к сбору и анализу информации макроэкономического характера и информации в целом о рынке недвижимости г. Москвы
5.1.1. Оценщик выявляет и обосновывает состав факторов макроэкономического характера, влияющих на объект оценки. При наличии необходимости Оценщик исследует в целом состояние инвестиционного климата в РФ, для чего могут быть использованы, например, такие макроэкономические параметры/показатели, как действительный на дату оценки суверенный долгосрочный рейтинг кредитоспособности, присвоенный Российской Федерации авторитетными независимыми рейтинговыми агенствами (Moody’s, Standard&Poor’s, Fitch); темпы роста промышленного производства в РФ, темпы роста доходов населения в РФ в предшествующие два-три года и др.
5.1.2. Оценщик обосновывает глубину анализа складывающихся тенденций на рынке недвижимости в целом в г. Москва для целей оценки объекта оценки.
5.2. Требования к сбору и анализу информации о рынке/сегменте рынка, к которому относится объект оценки
Требования включают:
Требования к определению Оценщиком сегмента рынка, к которому относится объект оценки;
Требования к анализу определенного Оценщиком сегмента рынка.
5.2.1. Требования к определению Оценщиком сегмента рынка, к которому относится объект оценки
При определении сегмента рынка, к которому относится объект оценки, по функциональному назначению Оценщик должен руководствоваться классификационными признаками для объектов недвижимости различного функционального назначения, представленными в Приложении № 6 к настоящему Техническому заданию. Отказ от использования указанных в Приложении № 6 классификационных признаков и использование иных признаков при определении сегмента рынка, к которому относится объект оценки, должны быть обоснованы.
5.2.2. Требования к анализу определенного Оценщиком сегмента рынка, к которому относится объект оценки
Анализ сегмента рынка должен удовлетворять следующим требованиям:
Должен быть составлен на основе достоверных и авторитетных информационных источников;
Должен включать анализ степени значимости ценообразующих факторов для данного конкретного типа объектов недвижимости для дальнейшего использования в расчетах рыночной стоимости объекта оценки;
Должен отражать тенденции и ситуацию на рынке, сложившиеся на дату оценки.
5.2.2.1. Для признания источника информации в качестве достоверного и авторитетного он должен удовлетворять определенным требованиям. Перечень отвечающих перечисленным требованиям источников приведен в Приложении № 7 к настоящему Техническому заданию. Использование иных источников информации должно быть обосновано в отчете.
5.2.2.2. В разделе анализа сегмента рынка, к которому относится объект оценки, Оценщик выявляет степень значимости ценообразующих факторов для данного конкретного типа объектов недвижимости. Общий перечень основных факторов приведен в Приложении № 8 к настоящему Техническому заданию.
5.2.2.3. Оценщик делает выводы по важнейшим параметрам, характеризующим типичный объект недвижимости, принадлежащий к данному сегменту рынка, таким как:
Удельная цена продажи;
Арендная ставка за наиболее типичный для данного сегмента рынка базовый период времени (год, сутки и т.д.);
Уровень недозагрузки при сдаче в аренду типичного объекта недвижимости на сегменте рынка;
Уровень эксплуатационных расходов;
Уровень доходности от сдачи в аренду;
Средний срок экспозиции.
Эти параметры должны использоваться Оценщиком при проведении расчетов рыночной стоимости объекта оценки как ориентир, любое отклонение каждого из перечисленных параметров от диапазона значений по данному сегменту рынка, вызванное индивидуальными особенностями объекта оценки, должно быть обоснованно Оценщиком в отчете об оценке.
5.3. Требования к сбору и анализу информации об окружении объекта оценки
5.3.1. Оценщик определяет территориальные границы анализа окружения объекта оценки.
5.3.2. Оценщик выявляет и обосновывает состав и характер факторов, обусловленных местоположением объекта оценки (принадлежностью к определенной территории), влияющих на объект оценки. Например, для объекта торговой недвижимости такими факторами могут являться финансовый статус жителей района расположения объекта оценки (характеризуемый соотношением долей малообеспеченных, среднеобеспеченных, высокообеспеченных граждан), средний уровень доходов на душу населения, развитость инфраструктуры района расположения объекта оценки и др.
Структура земель района по видам разрешенного использования.
5.3.3. Для сбора вышеуказанной информации Оценщик использует источники информации, указанные в Приложении № 5 к настоящему Техническому заданию. Применение иных источников информации должно быть обосновано Оценщиком.
6. Требования к анализу наиболее эффективного использования объекта оценки.
Анализ наиболее эффективного использования объекта оценки проводится в соответствии с определенным в настоящем Техническом задании (технических указаниях) алгоритмом по критериям соответствия законодательству, физической возможности, финансовой осуществимости, с соблюдением сформулированных в Техническом задании (технических указаниях) требований к каждому из этапов алгоритма анализа наиболее эффективного использования объекта оценки.
6.1. Анализ наиболее эффективного использования объекта оценки должен проводиться по следующему алгоритму:
Отбор вариантов использования объекта, соответствующих законодательству;
Проверка каждого из соответствующих законодательству вариантов использования объекта оценки на физическую возможность;
Проверка каждого из соответствующих законодательству и физически возможных вариантов использования объекта на финансовую осуществимость;
Выявление из финансово осуществимых вариантов такого варианта использования, который обеспечивает максимальную стоимость объекта оценки;
Формулирование вывода о варианте наиболее эффективного использования объекта оценки.
6.1.1. Требования к отбору вариантов использования объекта, соответствующих законодательству.
6.1.1.1. Отбор вариантов использования объекта оценки, соответствующих законодательству, должен определяться на основе:
Акта разрешенного использования земельного участка;
Кадастровой справки на земельный участок, выданной Службой государственного градостроительного кадастра г. Москвы.
6.1.1.2. Список соответствующих законодательству вариантов должен формироваться с учетом возможности изменения:
Функционального назначения (возможные типы объектов: офисный, торговый, производственно-складской, жилой и др.);
Конструктивных решений (возможные варианты: ремонт, реконструкция, снос и новое строительство).
6.1.1.3. Справочная информация о содержании акта разрешенного использования земельного участка и кадастровой справки на конкретный земельный участок представлена в Приложении № 9 к настоящему Техническому заданию. Для дальнейшего анализа из всех вариантов, отобранных в п. 6.1.1, Оценщик оставляет только те варианты, которые предусмотрены в акте разрешенного использования или в кадастровой справке на земельный участок объекта оценки.
6.1.1.4. Характер и необходимость проведения правовой экспертизы для определения соответствующих законодательству вариантов использования объекта оценки обосновывает Оценщик.
6.1.1.5. Правовая экспертиза проводится специалистом- юристом, то есть физическим лицом с высшим юридическим образованием либо юридическим лицом, предоставляющим юридические услуги.
6.1.1.6. При отсутствии необходимости специальная правовая экспертизы не проводится.
6.1.1.7. При этом в случаях наличия обременений объекта оценки, противоречий в правоустанавливающих документах, отсутствии правоподтверждающих документов на объект оценки проведение правовой экспертизы обязательно.
6.1.2. Требования к проверке каждого из соответствующих законодательству вариантов использования объекта оценки на физическую возможность.
Для дальнейшего анализа в качестве физически возможных вариантов из отобранных в п. 6.1.1. используются:
Варианты, не требующие изменения конструктивных решений объекта оценки (вариант текущего использования, вариант изменения функционального использования с проведением косметического ремонта и тому подобное);
Варианты использования объекта оценки, для определения степени физической возможности которых требуется проведение специального обследования технического состояния зданий и сооружений, при условии наличия положительного заключения по итогам такого обследования.
6.1.2.1. Проведение обследования технического состояния зданий и сооружения объекта оценки необходимо в следующих случаях:
Физический износ зданий/сооружений объекта оценки превышает 60% и если оценщик не обосновал целесообразность сноса объекта оценки;
Объект оценки представляет собой незавершенный строительством объект/объекты, строительство которого/которых начато ранее, чем три года до даты оценки и степень строительной готовности которого/которых менее 80%.
6.1.2.2. Характер и необходимость проведения специального обследования технического состояния зданий и сооружений для определения физической возможности осуществления не перечисленных в п. 6.1.2.1 вариантов дальнейшего использования объекта оценки обосновывает Оценщик.
6.1.2.3. Обследование технического состояния зданий и сооружений проводится юридическим лицом, имеющим лицензию на предоставление услуг по обследованию технического состояния зданий и сооружений.
6.1.2.4. Отказ от проведения специального обследования технического состояния зданий и сооружений должен быть обоснован.
6.1.3. Требования к проверке каждого из вариантов использования объекта на финансовую осуществимость.
Для требующих инвестиций вариантов дальнейшего использования объекта оценки из оставшихся по итогам п. 6.1.2 вариантов Оценщик должен определить внутреннюю норму доходности для каждого из указанных вариантов, и сравнить полученную норму доходности варианта со средневзвешенной ставкой доходности капитала, привлеченного для финансирования варианта использования объекта оценки. В качестве финансово осуществимых Оценщик должен выбрать для дальнейшего рассмотрения только те варианты, по которым внутренняя норма доходности варианта превышает средневзвешенную ставку доходности привлеченного для финансирования варианта дальнейшего использования объекта оценки капитала.
6.1.4. Требования к выявлению из отобранных вариантов такого варианта использования, который обеспечивает максимальную стоимость объекта.
В случае, если по итогам осуществления предыдущих этапов анализа наиболее эффективного использования объекта оценки остается более одного варианта использования, Оценщик должен сопоставить будущие выгоды от реализации финансово осуществимых вариантов дальнейшего использования объекта с необходимыми затратами на осуществление этих вариантов с учетом фактора времени. Тот вариант, по которому дисконтированная разница между доходами и затратами максимальна, признается вариантом наиболее эффективного использования объекта оценки.