Продажа квартиры собственником без согласия прописанных. Как осуществляется покупка или продажа квартиры с прописанным человеком Продать квартиру с прописанным в ней человеком

Поспешная продажа и покупка вторичного жилья может привести к неприятным последствиям. Дело в том, что процесс сделки длиться гораздо дольше, чем при покупке новой недвижимости. Большие хлопоты возможны в том случае, если объявляется позже большой , нелегальные ремонтные работы или, не дай бог, .

Что сказано в законе про продажу квартиры с прописанным человеком

Важно знать действия по данной проблеме заранее. Еще на стадии заключения договора нужно уточнить насчет домовой книги. Оформив выписку из нее, Вы будете знать, какие лица еще прописаны в квартире.

Юридические организации советуют заказывать данную выписку расширенного варианта. Она дает сведения о лицах, приписанных на определенных обстоятельствах. К примеру, лица на срочной военной службе, отбывающие наказание по судимости, направленные в социальное учреждение.

По закону временно прописанные граждане должны быть выписаны из квартиры после совершения сделки.

Интересно, что добровольная выписка человека из квартиры осуществляется строго по желанию. Но при отказе нужно подавать иск в суд. Гражданский кодекс Российской Федерации информацию по заключению договоров данной категории регулирует в статьях с 549 по 558. Регистрация права собственности на недвижимость установлена Федеральным законом от 21.01.1997 года.

2016 года выписывать людей без их согласия запрещено. Эта проблема решается судебным путем.

Подача иска подробно описана в статьях от 131 по 134 ГПК РФ.

К сведению продавцов и покупателей:

• Прописанные в условия по выписке из квартиры в назначенный срок могут быть нарушены ответственным лицом.
• Часто жильцы без права собственности, но с пропиской и не знают о сделке. Далее они пытаются вернуть право на проживание, также обращаясь за помощью в суд.

Как быть с прописанным несовершеннолетним человеком при продаже квартиры?

Существуют правила, утвержденные Гражданским кодексом, относительно прописанных жильцов в квартире. Но каждое правило имеет исключения.

Выписать из квартиры в судебном порядке нельзя:

• Человека, унаследовавшего право на пользование жилплощадью;
• Лиц, отказавшихся от части квартиры в пользу других;

Возраст несовершеннолетнего разбивается на категории:

• До 14 лет;
• От 14 и до 18 лет.

Важно знать данные исключения. Дело в том, что абсолютно любая квартира, выставленная на продажу с прописанным в ней ребенком, не должна рассматриваться как вариант даже в теории. Такие предложения обходят стороной.

Случается, что дети или подростки имеют право собственности на часть недвижимости. Продавать квартиру с долей ребенка можно при участии органов опеки. Однако несовершеннолетнему необходимо предоставить жилье, аналогичное предыдущему.

Если при продаже не выполнять данное законное требование, то ребенок или подросток будет жить с вами по закону.

Как правильно заниматься покупкой и продажей

Обращайте внимание на документы. Это самое важное! Помните, что покупателю квартиры нужно обязательно самому сверять паспортные данные у владельца. Федеральная миграционная служба имеет интернет-сервис, благодаря которому можно за несколько минут сверить документы через сеть.

Опытные юристы и риэлторы рекомендуют узнать насчет психического здоровья собственника, стоит ли он на учете в психоневрологии. Иначе, так сказать, «больной» хозяин по документам может значиться недееспособным. Сделку могут сорвать его родственники. Хорошо, если это произойдет до передачи денежных средств и задатков.

Подозрительный вариант при продаже – это лицо, действующее по доверенности. Достоверность и законность доверенности можно узнать только в нотариальной конторе.

Занимаясь продажей, важно знать, что больше прав всегда у покупателя. Гражданский кодекс на его стороне. Собственнику и продавцу в одном лице нужно понимать, что все прописанные в квартире обязаны освободить жилплощадь после завершения сделки.

Выписывать судебным решением не разрешено детей, пенсионеров и инвалидов. К тому же, суды длятся очень долго, ведь лишать человека официальной прописки нет желания даже у органов правопорядка. Принудительная выписка на практике длится год, иногда и полтора года.

Можно ли продать жилье с прописанным человеком?

Перед покупкой или продажей квартиры с прописанным человеком нужно выяснить обязательства, которые согласуются с покупателем до сделки. Обязательства фиксируют на бумаге в договорной форме. В документе должны быть четкие сроки на выписку граждан, также все нюансы, которые касаются каждого из проживающих.

К сведению покупателя:

Данный вид сделки с недвижимостью имеет долю риска. Разберем несколько ситуаций:

1. Стандарт. У бывшего владельца нет варианта для смены постоянной регистраци2и до закрытия сделки. Он подтверждает в письменном виде этот факт и обязуется закрыть регистрацию в конкретный период времени.
2. Судебное решение . можно только через суд без согласия.
3. Обременение. В квартире прописаны люди, но не проживают по данному адресу. Выписать без согласия нельзя.

Для понимания ситуации, нужно знать конечный результат продажи. Проще говоря, как цель интересует собственника.

К примеру, его интересует максимальная стоимость не обремененной квартиры. Или же заниженная стоимость из-за граждан, выписать которых нельзя моментально, потому что за ними сохраняется право на прописку независимо от желания хозяина квартиры.

Что делать в случае покупки квартиры с прописанным жильцом?

Ни один благоразумный человек не хочет тратить время, деньги и нервы на разбирательства из-за купленного жилья с «постояльцем» в качестве прописанного человека. По закону продавец квартиры обязан извещать обо всех прописанных и проживающих лицах в его квартире до заключения договора.

В случае если не было заявлено обо всех проживающих, то договор можно считать неправомерным и неподписанным . Новый владелец имеет право на возврат жилья старому собственнику, и вернуть свои деньги.

Без суда данная процедура невозможна. Иск на недобропорядочного продавца должен содержать требование возврата суммы в полном размере из-за не заключенного договора.

Важно знать, что договор на покупку квартиры составляется между покупателем и собственником квадратных метров. Если в нем описаны конкретные сроки по выписке всех зарегистрированных, то подпись ставится только собственником. Все те, кто имеет прописку в объекте продажи, не несут ответственность перед покупателем. Продавец отвечает за их действия.

Кого нельзя выписать перед продажей или покупкой. Как обременение скажется на цене

В данных вопросах можно полагаться на статистику от юристов и риелторов. Из-за сложностей с выпиской части граждан из продаваемой квартиры, цены снижаются на 15-20%. Такие сведения только из официальных данных, а ведь возможны более суровые уценки обремененного вторичного жилья.

Очень часто в квартирах перед покупкой и продажей невозможно выписать бывшую супругу или супруга, а также близких и дальних родственников. Реже встречаются друзья владельца. И крайне редко граждане, получившие регистрацию за финансовое вознаграждение.

Интересно то, что большая часть квартир с уценкой и обременением возникает из-за семейных разногласий, разводов. Очень часто супруги не могут договориться мирно и переходят на крайние меры, себе в убыток.

Сносный вариант для проблемной квартиры — это прописанный дееспособный человек. Однако он не желает или не имеет возможности отказаться от своей регистрации. А именно:

1. Прописанный бывший супруг, не претендовавший на квартиру до заключения брака.
2. Лицо, не отказывавшееся от приватизации по данной жилплощади.
3. Не состоит в родстве с хозяином и не претендует на квартиру.
4. Вовсе не проживает по данному адресу и не приносит затрат.

Как правильно выселить жильца из приобретенной жилплощади

Снимать с регистрации можно как досудебным, так и судебным порядком. Иногда конфликтующие с хозяином лица, без претензий и требований меняли место жительства при продаже. Но чаще для ускорения процесса необходима скромная взятка для гражданина с «претензией». Данные проблемы зависят от конкретных житейских обстоятельств.

Интересно, что менее эмоциональные разбирательства переходят в досудебную стадию. В этих случаях каждый из участников конфликта претендует на лучшую долю.

Судебное решение, как говорилось ранее, может длиться от 4 месяцев и до 3 лет. Все зависит от дополнительных факторов. К примеру, привлечения общественности или дополнительных исков. Иногда случаются и апелляции.

Наиболее популярные вопросы, возникшие при продаже жилплощади с зарегистрированными лицами

Подарили квартиру, а в ней прописан человек, являющийся родственником. Родственник не проживает. Имею ли я право его выписывать для продажи жилья?

Согласно статье 292 ГК РФ, смена права собственности не является поводом для прекращения права пользования. В случае если родственник не имеет возможности прописаться где-либо еще, законных оснований нет. Но даже подаренная квартира является собственностью, соответственно, можно составлять иск в суд на выселение.

Развелись с мужем. Бывший супруг зарегистрирован в квартире. Можно ли его выписывать?

Можно в случае, если ваша квартира приобретена до регистрации брака. Можно выписать без согласия бывшего супруга. Нужно составлять иск о выселении.

Особенности покупки квартиры с прописанным в ней человеком — комментирует юрист

На видео Олег Сухов разъясняет основные моменты, которые важно знать тем, кто планирует или уже приобрел квартиру с прописанным в ней человеком.

Производить сделку с продажей жилого помещения, в котором прописаны люди ст.246, 247 ГКРФ, а так же ст.31 ЖК закон не запрещает, а только требует согласия всех собственников.

Из закона следует, что регистрация не дает права пользования прописанным людям после продажи квартиры, но выселить данных людей можно только по решению суда. Как правило, это затяжной судебный процесс, который может затянуться на несколько лет. В таких ситуациях данный факт оговаривается с покупателем и как правило, цена на такую недвижимость значительно ниже рыночной стоимости.

Ошибочным считается мнение, что за членами и бывшими членами семьи после смены собственника закрепляется пользование помещением. Так п.2 ст. 31 ЖК РФ говорит только то, что прописанные люди как членов семьи, а так же бывшие члены обладает одинаковым правом пользования, но не распоряжения. Это подтверждается ст.292 ГК РФ которая говорит, что право пользования прекращается при смене собственника.

Если прописанные члены семьи имеет право собственности на жилое помещение (участвовали в приватизации), без их письменного согласия и согласия не прописанных собственников незаконно. Если доли выделены, то при продаже действует ст.250 ГК РФ о преимущественной покупке. В юридической практике часто один из собственников идет на нарушение закона, пишет дарственную, закрывая ею продажу своей доли. В данном случае в проигрыше могут остаться любая из сторон.

Лишить права собственности собственников затруднительно. В юридической практике ст. 293 и 252 ГК РФ практически не работают.

Продажа с прописанными несовершеннолетними детьми

Сделка с недвижимостью, в которой прописанными несовершеннолетние дети, является намного сложнее.

В случае если ребенок так же является собственником или имеет долю, родители (представители) в нотариальной форме должны предоставить разрешение на продажу, а органы опеки должны так же разрешить, при условии, что взамен ребенку будет прилагаться доля в другой собственности (не ухудшая положение ребенка) – ст.292 ГК РФ.

Если дети не являются собственниками, то они выписываются по месту прописки родителей. В случае если родители не имеют регистрации, выписать ребенка невозможно.

При условии, что ребенок будет прописан по месту жительства родителей или будет обозначена альтернативная доля, дальнейшее протекание сделки будет проходить в обычной форме.

Нужно ли узаконивать перепланировку при продаже квартиры?

Закон неумолим: всякие вмешательства в расположение помещений квартиры должны быть проведены с согласия компетентных служб , то есть БТИ и Жилищной инспекции.

При обнаружении самовольной «перекройки» площади квартиры службами населенного пункта собственник будет вынужден оплатить штраф (ст. 7.21 КоАП РФ), а потом все равно решать вопрос с перестройкой – узаконить ее , Жилищную инспекцию, или вернуть все в первозданный вид.

Кодекс РФ об административных правонарушениях Статья 7.21. Нарушение правил пользования жилыми помещениями

1. Порча жилых домов, жилых помещений, а равно порча их оборудования, самовольные переустройство и (или) перепланировка жилых домов и (или) жилых помещений либо использование их не по назначению —

влечет предупреждение или наложение административного штрафа на граждан в размере от одной тысячи до одной тысячи пятисот рублей.

2. Самовольная перепланировка жилых помещений в многоквартирных домах —

влечет наложение административного штрафа на граждан в размере от двух тысяч до двух тысяч пятисот рублей.

Вопросы законности перепланировок жилых помещений регулируются такими законодательными актами:

• ст. , ЖК РФ;
• СанПиН;
• СНиП;
• ПП РФ от 21 января 2006 г. №25 «Об утверждении Правил пользования жилыми помещениями».

Продавая жилье с переделками, получается, что продавец передает документы с планами – техническим, кадастровым – на одно жилище, а фактически предлагает совершенно другое, отличающееся и по конфигурации помещений, и даже по площади.

По требованиям законодательных актов, изменения плана квартиры должны быть узаконены до момента продажи, но в реальной жизни случается всякое.

Можно ли продать квартиру с перепланировкой?

Можно ли продать квартиру с перепланировкой квартиры, которая была узаконена? Если в объекте жилой недвижимости перепланировка была выполнена, и при этом оформлена по всем правилам, то такой случай является идеально законным и правильным .

При таком раскладе совпадение натуральных размеров и привязок расположения стен, перегородок, проемов и пр. будет стопроцентным при сверке их с планами — кадастровым и техническим.

Квадратура полезной и жилой площадей квартиры будет одинаковой во всех документах, в том числе и в свидетельстве о праве собственности – именно так и должно быть .

Официальное согласование перемен плана жилища – единственный законный путь, причем важна последовательность: сначала и одобрения всех заинтересованных служб, потом выполнение строительно-монтажных и ремонтных работ, далее – получение новых паспортов на квартиру (технического и кадастрового).

Может потребоваться также получение нового свидетельства о праве собственности, если в результате всей затеи изменится соотношение жилой и полезной площадей.

Однако только такой сложный путь является единственно верным и обеспечивающим беспроблемную продажу жилой недвижимости по более высокой стоимости.

Если переделка не узаконена

Можно ли продать квартиру с перепланировкой неузаконенной? Бывает, что предлагаются жилые помещения в МКД с несанкционированными вмешательствами, иногда на приобретение таких квартир даже находятся желающие.

Такая сделка возможна только при сознательном понимании будущего собственника, что ему самому придется пройти весь путь узаконивания перепланировки , и груз материальных и моральных трат этой процедуры падет именно на него.

Продажа жилья с незаконной перепланировкой возможна: законодательство не накладывает запрета на сделки с такой недвижимостью, и в то же время контролирующие органы наделены полномочиями признать сделку недействительной.

Продажа без разрешения

Что делать, если перепланировка не узаконена, а квартиру нужно продать? Как продать квартиру с перепланировкой без разрешения? В этом случае нужно вести честную игру и не пытаться скрыть наличия переделок в жилище от будущего хозяина.

Цены на такую недвижимость снижаются процентов на 20, и эта разница гораздо выше стоимости оформления.

Собственник должен при помощи опытного риэлтера, не заинтересованного в проведении купли-продажи, в порядке консультации выяснить реальные перспективы .

Специалист подскажет, выполненная переделка.

Варианты простой переделки жилища выглядят примерно так:

• перенос дверей в ненесущих перегородках, а также самих перегородок;
• перестановка санитарных приборов, а также замена, например, ванны на душевую кабинку;
• разборка антресолей;
• замена оконных или дверных блоков на другие без изменения площади проемов;
• косметический ремонт и пр.

Сложные перепланировки квартир касаются таких вопросов:

• расширения , за счет жилых комнат;
• объединения или с комнатой или кухней;
• пробивок дополнительных окон, дверей;
• разборок подоконного блока (между лоджией и комнатой, кухней);
• перестановки газовых приборов и оборудования;
• объединения квартир в одну и пр.

Тогда затягивать с узакониванием переделок не стоит.

Варианты решения вопроса

Продать квартиру с неузаконенной перепланировкой – значит, пойти сознательно на уменьшение цены именно на ту приблизительно сумму, которая потребуется впоследствии покупателю.

Но есть вероятность быть уличенным: это произойдет, если потребуют новый техпаспорт, и работники БТИ при замерах выявят несовпадения в геометрии.

Если со времени регистрации объекта жилой недвижимости не истекло 5-ти лет, по прошествии которых правила требуют переосвидетельствования квартиры и оформления очередного техпаспорта, то проблем может и не возникнуть – во всяком случае у продавца.

Другой вариант – нынешнему владельцу перепланировки. Если платить по срочному тарифу, то суммы увеличиваются в разы, а общая продолжительность бумажных процедур все равно займет не менее 1,5 – 2 мес.

Но именно этот вариант и есть резон выбрать, чтобы избежать риска быть оштрафованным или вовсе лишиться недвижимости , ведь потом все равно придется заниматься этим вопросом, а санкции бывают разными.

К тому же, переделанное жилье обычно более комфортно и оригинально, а это сразу дает существенную прибавку к оценке объекта недвижимости перед продажей.

Особенно пристальное внимание контролирующих органов вызывают однокомнатные жилые объекты, и новое веяние моды делать квартиру-студию относится к рискованным действиям , если нет одобрения специалистами.

Возможные сложности

Переделанные жилища, даже если они существенно выросли по уровню комфортности, не стоит предлагать тем, кто ищет жилплощадь : с банками такие номера не проходят. Сложности при продаже могут возникнуть такого рода:

• есть опасность, что потребуется свежий технический паспорт , и визит работников БТИ сразу выявит наличие несоответствий фактических размеров ;
• в зависимости от масштаба вмешательства в несущую способность всего здания, можно даже лишиться жилища , если не вернуть все, как было, в предписанный срок;
• покупатели потребуют предоставить значительную уступку в цене ;
• акт купли-продажи будет признан ничтожным, то есть недействительным;
• покупатель на любом этапе может принять решение о прекращении всяческих отношений с продавцом переделанного жилища.

При простых переделках, не затрагивающих межквартирных или несущих стен, перекрытий, колонн, диафрагм жесткости, можно продать квартиру, уступив покупателю разумную сумму .

Серьезную перепланировку выгоднее узаконить до продажи самому продавцу, воспользовавшись услугами посредников – этот вариант все равно выйдет дешевле , и избавит от риска быть уличенным в несанкционированной переделке жилья.

О проблемах при продаже квартиры с перепланировкой квартиры вы можете узнать из видео:

При продаже недвижимости, в которой зарегистрированы люди, собственнику придется столкнуться с рядом трудностей. Наличие прописанного члена семьи плохо отражается на жилого помещения и может поставить под угрозу заключение сделки.

Перед тем, как продать квартиру с прописанным человеком необходимо знать на основании какого закона гражданам предоставляется такая возможность. Следует предусмотреть риски и последствия подобной сделки. Знание правовых норм, которые позволяют снять жильцов с регистрационного учета, позволит принять взвешенное решение.

Для того, чтобы избавиться от опасений приобрести квартиру с не выписанным из нее человеком, необходимо внимательно изучить возможность сделать это после приобретения жилища. Фото № 1

Ситуация, когда нужно продать квартиру с зарегистрированным в ней человеком, ставит собственника в неприятное положение. Не зная правовых норм, некоторые граждане отказываются от попыток реализовать недвижимость. Однако, законодательство, на вопрос: можно ли продать квартиру с прописанным в ней человеком, отвечает утвердительно.

Этот случай регулируется кодексами России: , Жилищным, Семейным.
Статья 292 ГК России однозначно фиксирует возможность реализации имущества с зарегистрированными лицами. Согласно норме, смена собственника, прекращает действие прав пользования зарегистрированных в объекте недвижимости членов его семьи. 31 статья ЖК России дублирует право собственника продавать жилье с обременением.

Опираясь на эти статьи закона, юридических препятствий к совершению сделки нет. Однако покупатели недвижимости приобретают такую собственность неохотно. Сумма сделки может быть существенно занижена.

Связано это не только с волокитой по выписке формальных жильцов. В законодательной базе есть исключения для некоторых категорий граждан. Покупатель боится стать обладателем имущества, из которого он не сможет выселить посторонних лиц ни , ни физически.

Первое, что порекомендуют собственнику добросовестные специалисты по продаже недвижимости в подобной ситуации – договориться с прописанными лицами. В случае отказа последних от добровольного снятия с регистрационного учета, владельцу недвижимости предложат выписать их через суд.

Принудительное снятие с регистрации

Как реализуется процедура принудительной выписки нежелательного жильца, прописанного в купленной квартире? Фото № 2

Закон позволяет хозяевам самостоятельно выписать из квартиры лиц, которые правом собственности не обладают. Это не касается категорий граждан, защищенных государством или получивших исключительную возможность права пользования жильем.

Кого можно выписать из квартиры законно?

Без труда можно прекратить регистрацию по месту пребывания. С регистрацией по месту жительства все гораздо сложнее. владелец может самостоятельно или по суду выписать зарегистрированных лиц, которые не обладают правами собственности.

Бывшие супруги и члены их семьи

Если взять за основу пункты 4 и 5 статьи 31 ЖК России, официально закончившиеся семейные отношения ведут к потере прав на использование жилплощади бывшим супругом собственника. Также права теряют его родственники. Применяется статья, если недвижимость приобретена одним из супругов до брака и юридические претензии на владение имуществом второго супруга законодательно не возможны. Для оформления снятия с учета указанных лиц достаточно заявления от собственника.

Совершеннолетние, прописанные после приватизации жилого помещения

Без согласия возможна выписка посторонних граждан, если процедура регистрации проведена после приватизации. Такая необходимость часто возникает при прекращении гражданского брака.

Граждане зарегистрированные, но не проживающие в спорном помещении

Доказав, что прописанное лицо не платит и коммунальных платежей, не проживает на спорной жилплощади, можно выписать его по суду. В этом случае, выписываемый гражданин должен иметь помещение, пригодное для проживания.

Родители, лишенные прав на ребенка

Родители, которые лишились своих прав на воспитание ребенка, должны быть выписаны из квартиры. Наличие другого жилья при этом, судом не учитывается.

Несовершеннолетние

Вопрос о выписке несовершеннолетнего довольно сложный, и решить его можно только с помощью органов опеки и попечительства. Фото № 3

Существовали прецеденты, при которых дети до 18 лет признавались бывшими членами семьи одного из родителей при их разводе. Изменение редакции Семейного кодекса гарантировало им более полную защиту прав. Теперь несовершеннолетние собственники могут быть выписаны из квартиры только с разрешения органов опеки и попечительства.

Посторонние, оставшиеся прописанными в помещении, которое было приобретено или законно получено в собственность

Новый собственник объекта недвижимости имеет полное право прекратить регистрацию граждан, прописанных при бывшем владельце. Эта норма используется в случае покупки квартиры, получении по завещанию или на основании договора . Утраты права на использование помещения необходимо устанавливать через суд.

Законодательство защищает покупателя: граждане, не обладающие собственностью и исключительными правами, обязаны сняться с регистрационного учета при смене собственника объекта недвижимости.

Порядок выписки

При отказе исполнить требование закона, придется обращаться в . Следует подготовить документы и подать в арбитражный суд по месту проживания исковое заявление. Обязательно приложить документы, подтверждающие законность снятия жильца с учета. Желательно заручиться поддержкой свидетелей.

В отношении вышеперечисленных категорий граждан решение чаще всего принимается в пользу покупателя. В некоторых случаях суд может продлить им право пользования объектом недвижимости на ограниченный период времени.

Существуют случаи, при которых выписать родственника и даже постороннего человека из квартиры невозможно.

Кого нельзя снять с регистрации принудительно?

Однако имеется ряд категорий граждан, которых невозможно выписать из квартиры без их согласия (или согласия лиц, действующих в их интересах), и это необходимо учитывать прежде чем подписывать договор купли-продажи квартиры. Фото № 4

Государство защищает некоторые категории граждан и предоставляет им право проживать в помещении даже при отсутствии собственности.
На существование такого преимущества влияют: право собственности, завещательный отказ, приватизация, участие в жилищных кооперативах, рента, брачный договор, детский возраст до 18 лет.

Право собственности

Невозможно выписать гражданина, который обладает правом собственности на часть жилого без его согласия.

Завещательный отказ

Наследник, которому квартира достается по завещанию может быть обременен условиями. Таким обязательством является предоставление права пользоваться жилым помещением третьим лицам. По умолчанию, срок действия обязательств равен трем годам. Но чаще всего сроки прописываются в тексте завещания, и право предоставляется пожизненно. В этом случае, даже многократная перепродажа недвижимости не повлияет на гарантию права пользования жильем третьих лиц.

Приватизация

Квартира, принадлежавшая до приватизации нескольким гражданам, но оформленная в собственность на одного, имеет пожизненных нанимателей. Отказ членов семьи от в пользу одного из них гарантирует проживание всем до конца жизни. Отсутствие документа о собственности в этом случае значения не имеет.

Участие в жилищных кооперативах

Если гражданами оплачен пай или его часть за кооперативную недвижимость, они не могут быть сняты с регистрационного учета. Собственность считается гарантированной, даже без наличия свидетельства о праве собственности.

Рента

При заключении договора ренты иждивенец обладает правом пожизненного проживания.

Брачный договор

Гарантировать проживание в квартире одного из супругов, не зависимо от наличия у него прав собственности, может брачный договор. Для этого при составлении необходимо зафиксировать пожизненное или временное право пользования объектом недвижимости. Такое право будет неоспоримо.

Дети до 18 лет

Если в квартире прописаны дети, не имеющие ни родителей, ни опекунов, несовершеннолетних можно выписать, только предоставив аналогичное жилое помещение. Сделка купли-продажи должна быть одобрена опекунскими органами, перед которыми необходимо отчитаться по обеспечению малолетних новой жилплощадью.

Порядок продажи

Как же все таки продать квартиру с прописанным в ней человеком? Фото № 5

Логика продажи с прописанным человеком может развиваться в четырех направлениях. Три из них законны, четвертое рассчитано на «авось».

Варианты продажи квартиры собственником

• продажа с принятием обязательств по выписке жильцов собственником;
• продажа с принятием обязательств по выписке жильцов покупателем;
• продажа с оформлением пожизненного или временного проживания;
• утаивание информации о прописанных лицах.

Если собственник берет на себя обязательства по выписке всех жильцов, квартиру можно продать по справедливой рыночной цене. Предоставление большой скидки может не потребоваться. Основные проблемы покупателя связаны с правильным оформлением договоренностей.

Перекладывая на покупателя нагрузку по снятию с учета посторонних лиц, придется существенно занизить стоимость недвижимости.

Ещё сильнее «уронит» цену квартиры продажа с жильцами, имеющими пожизненные или долгосрочные права на жилплощадь. В этом случае для покупателя важно проживает зарегистрированный человек в помещении или нет. Чем меньше у прописанного возможностей претендовать на жилплощадь, тем легче заключить сделку.

Сокрытие информации о прописанных лицах может иметь серьезные последствия. Возможен отказ в регистрации сделки государственными органами или признание договора ничтожным.

Продажа по доверенности

Нотариальный документ, дающий право совершать сделки от лица недвижимости предоставляет указанному человеку право на продажу квартиры. Покупателю стоит убедиться, что в документе прописана сумма сделки.

Принять на себя обязательства по снятию с учета граждан, прописанных в жилом помещении, доверенное лицо не может. В случае продажи квартиры с обременением покупателю лучше заключать договор с самим собственником.

Согласие прописанных лиц

Если в квартире один законный хозяин, он вправе распоряжаться имуществом без чьего-либо согласия.

Долевое владение предполагает согласие на продажу всех собственников. Часто возникают случаи, когда один из них отказывается от сделки. Остальным собственникам следует предложить ему купить свои доли в официальном порядке. Например, в виде почтового уведомления. Нотариально заверенный отказ от или отсутствие ответа в течение месяца расцениваются так же как и согласие на продажу.

Если жилплощадь супруги приобрели в период брака, согласие на сделку требуется от обоих. Тот, кто является собственником, объявляет о желании продать жилплощадь, подписывая договор. Второй должен оформить свое согласие у нотариуса.

Оформление договора

Особенности составления договора купли-продажи квартиры с прописанным в ней человеком. Фото № 6

Чтобы продать квартиру с обременением необходимо заключать договор. Как только он пройдет процедуру государственной регистрации, новый собственник вступит в свои права.

Пакет документов

Стандартный пакет документов включает:

• свидетельство о регистрации права ;
• паспорта граждан, участвующих в сделке;
• документ – основание возникновения права собственности (завещание, договор дарения и т. д);
• справка о прописанных;
• технический паспорт помещения.

Существует ещё ряд документов, которые могут потребоваться при определенных условиях, например, отказ от покупки доли, согласие других собственников и т.д.

Для квартиры с обременением

К стандартному пакету документов следует заказывать расширенную выписку из домовой книги. В ней указаны все зарегистрированные в помещении , учитывая выбывших временно.

Если все жильцы согласны выписаться, требуется нотариально заверенное обязательство.

Доказать покупателю, что прописанный человек не имеет исключительных прав на проживание помогут:

• ордер на квартиру;
• документ о приватизации;
• для кооперативного жилья — документ о выплате паев;
• брачный договор, если таковой имеется.

При оформлении договора с фиксированием права проживания указанных лиц необходимо приложить документ, дающий на это основание.

Несовершеннолетние

Внимательно изучите документы и все нюансы сделки, прежде чем подписать договор купли-продажи. Фото № 7

Чтобы снять несовершеннолетнего с необходимо выполнение ряда условий.

Собственность

Если ребенок является собственником жилья обязательно получить разрешение на продажу квартиры от органа опеки и попечительства. Придется собрать обширный пакет документов.

Несовершеннолетнему необходимо предоставить собственность на другую жилплощадь: не меньше, чем он имел ранее. К качеству недвижимости предъявляются повышенные требования.

Для совершения сделки необходимо письменное согласие законных представителей : родителей, попечителей, опекунов.

Регистрация

Зарегистрированного в квартире несовершеннолетнего удобнее всего выписать до регистрации сделки. Процедуру может произвести законный представитель, одновременно прописав ребенка на другой жилплощади. Причем сначала в этом объекте недвижимости должен зарегистрироваться сам представитель несовершеннолетнего.

Если регистрация остается после смены собственника, выписка ребенка до 18 лет возможна только по суду. Покупатель должен будет доказать, что фактически ребенок на его жилплощади не проживает: живет с родственниками, опекуном или имеет другую жилплощадь.

Возможные риски и правовые последствия

Какие риски могут ожидать покупателя после приобретения квартиры с прописанным в ней человеком? Фото № 8

Основные последствия при совершении сделки с , в которой остались прописанные лица, касаются покупателя. Но и у продавца могут возникнуть неприятности.

Риски покупателя

Самый главный риск, купить квартиру с таким обременением, которое невозможно снять законным способом. Поэтому перед покупкой документы следует изучать внимательно.

• важно убедиться, что на желанных метрах отсутствует регистрация у лиц, имеющих исключительные права;
• не следует забывать о лицах, снятых с учета на временной основе: они могут вернуться и восстановить свои на пользование помещением.

Зная, что в квартире есть прописанные лица необходимо заранее обговорить возможность их выписки, учесть все нюансы.

Устные обещания продавца выписать всех после сделки могут быть безосновательными. Бывает, что жильцы узнают о продаже квартиры от покупателя уже после регистрации сделки. Поэтому договоренности следует оформлять документально.

Желательно, чтобы все зарегистрированные на жилплощади граждане выписались до подписания договора купли-продажи. Если на это требуется время, можно стимулировать бывших жильцов частичной оплатой по сделке. При этом часть денег передается только после подтверждения . Другой вариант, жестко зафиксировать в договоре сроки, предоставленные на исполнение обязательств.

Принимая на себя ответственность за выписку граждан, покупатель должен быть готов к сложностям. Случаи, описываемые в законодательстве и разрешаемые при участии суда, гарантированного результата не дают. Зарегистрированные в квартире лица могут оспорить утрату своего права пользования, привести весомые доказательства и выиграть дело

Риски продавца

Последствия могут наступить не только от претензий покупателя после заключения . Если скрыть наличие прописанных в квартире граждан, сделка может быть аннулирована. Квартиру вернут тому, кто был ущемлен в правах, а покупателю назначат компенсационную выплату.

Юридически продать квартиру с прописанным человеком не сложно. Практически преодолеть боязнь покупателя нажить неприятности достаточно тяжело, но возможно.

Дополнительно о покупке квартиры с прописанными в ней жильцами можно узнать, посмотрев видео:

Напишите вопрос жилищному юристу в форму ниже Смотрите также Телефоны для консультации

20 Фев 2017 123

Обсуждение: есть 1 комментарий

Выгодно точно не получится. Хотя случаи, когда продаются квартиры «с навесом», встречаются. Покупатель идет на большой риск, в лучшем случае его ждут судебные разбирательства.

Ответить

Нередко при оформлении сделок купли-продажи жилой недвижимости возникает вопрос, можно ли продать квартиру с прописанным человеком в ней.

При регистрации самой сделки не требуется документ о том, кто фактически прописан в квартире. Поэтому оформить такую сделку можно.

Но нужно понимать, что регистрация и право собственности – различные понятия. Регистрация человека по указанному адресу дает право только проживать в квартире.

А право собственности дает право не только владеть, пользоваться и распоряжаться имуществом, но, в том числе и решать, кто будет зарегистрирован в данной квартире, а кто выписан.

Зачастую встречаются такие ситуации, когда в квартире прописано много человек. И при организации сделки купли-продажи такого имущества возникает вопрос, может ли собственник продать квартиру без согласия прописанных граждан.

Законодательством предусмотрен такой порядок:

1. Для осуществления сделки купли-продажи совместного имущества требуется согласие всех собственников.
2. Для осуществления сделки купли-продажи доли в имуществе требуется согласие тех, кто совместно с собственником владеет этой долей. Остальные долевые владельцы имеют приоритетное право выкупа этой доли. Без соблюдения приоритетного права выкупа другие дольщики имеют право оспорить совершенную сделку и выкупить долю на этих же условиях.

Таким образом, согласие требуется только собственников этого жилья. Получается, что законом предусмотрена продажа квартиры с прописанным человеком.

Важно помнить, что в российской практике выделяют в 2 вида собственности на жилье:

• совместная;
• долевая.

Совместная собственность образуется между супругами в процессе приобретения ими имущества в браке на средства семейного бюджета.

При этом совершенно не важно, кто из супругов официально по документам оформлен собственником. Если жилье было приобретено в браке, то при совершении сделок с ним требуется согласие второго супруга.

Исключением может быть составленный ими брачный договор, предусматривающий иное разделение прав собственности на совместное имущество. В этом случае права каждого будут определяться согласно данному соглашению.

Долевая собственность предусматривает выделенные доли каждого владельца жилья. В соответствии с полученными ими правами собственности, они имеют право продать каждый свою долю.

Но при этом обязательно должен быть соблюден преимущественный порядок выкупа другими дольщиками.

Если осуществляется продажа одной доли, то собственник обязан письменно уведомить каждого долевого собственника жилья о том, что он желает продать свою долю.

В этом извещении обязательно должны быть прописаны основные условия сделки:

• порядок оплаты (отсрочка, предоплата, авансовый платеж, задаток);
• стоимость продаваемой доли;
• прочие значимые обстоятельства.

Если этот порядок не был соблюден, то другие дольщики имеют право оспорить совершенную сделку в суде и признать ее недействительной. В этом случае они должны будут выкупить эту долю на таких же условиях.

Для того чтобы доказать, что порядок извещения о продаже был соблюден, продавец должен получить подпись каждого долевого собственника на копии извещения. Там же ставится и дата получения данного документа.

С момента получения у дольщика есть 30 дней, чтобы принять решение о покупке . В случае игнорирования и непредставления ответа в установленный срок, а также при отказе от покупки продавец получает право продать долю третьим лицам.

Такое извещение может быть предоставлено лично в руки, но и отправлено по почте с уведомлением . Даже если другой собственник его не получит, продавец сможет доказать в суде, что сделал все, чтобы известить его о продаже доли.

Данная процедура имеет определенные нюансы, связанные с продажей жилья и наличие прописки в ней у человека . Можно ли продать квартиру, если в ней прописан человек не собственник?

Как уже было сказано выше, данная сделка не предусматривает наличие согласия прописанного человека, если он не является собственником жилья. Кроме этого собственник имеет право выписать такого человека в любой момент из своей квартиры.

Но здесь есть некоторые нюансы. Не во всех случаях собственник может выписать человека из своего жилья.

К исключающим обстоятельствам относятся следующие моменты:

• если данный супруг имеет право владеть квартирой на правах совместной собственности;
• если данный жилец был зарегистрирован в квартире на условиях социального найма и добровольно отказался от участия в приватизации жилья;
• если зарегистрированный человек является несовершеннолетним и снятие с учета нарушит или ущемит его права;
• если в квартире зарегистрирован взрослый человек с несовершеннолетним ребенком, а собственник жилья не является родителем этому ребенку.

Данные условия помешают человеку осуществить возможность снятия с регистрации данных людей. Второй супруг в любой момент может оспорить совершенную сделку, даже если она будет оформлена без его согласия.

Хотя в 2019 году сделки купли-продажи недвижимости с участием нескольких долевых собственников обязательно должны быть заверены нотариусом.

А нотариус, в свою очередь, обязан проверить все нюансы относительно прав собственности на данное жилье других родственников.

Под данной процедурой понимается безвозмездная передача прав собственности на недвижимость от государства человеку.

Обязательным условием является то, что человек должен проживать в этой квартире по договору социального найма или ордеру.

Если он имеет право на проживание в таком жилье, то он может воспользоваться правом на приватизацию жилья.

Такая возможность предоставляется гражданам только один раз в жизни, за исключением тех случаев, когда человек участвовал в приватизации в несовершеннолетнем возрасте.

По закону в приватизации жилья обязаны участвовать все граждане, прописанные в квартире. Если они не имеют права на участие, например, потому что уже приватизировали какую-либо недвижимость, то сделка осуществляется без их участия.

В тех случаях, когда один из зарегистрированных человек, имеющих право на получение части собственности, не желает участвовать в приватизации жилья, он должен написать письменный отказ.

Без такого документа проведение данной процедуры невозможно.

С согласия прописанного противника приватизации остальные жители вступают в права собственности на квартиру.

А этот гражданин имеет пожизненное право проживания в ней.

Никто из собственников не имеет прав на его выселение, даже если жилье будет продано другим владельцам.

Законом очень строго охраняются права несовершеннолетних граждан. Поэтому выселить их в никуда невозможно. Для снятия такого гражданина с учета требуется моментальная его регистрация по другому адресу.

При этом количество жилой площади не должно быть меньшей той, где он был до этого зарегистрирован.

Несовершеннолетние дети до 14 лет не могут быть прописаны отдельно от родителей или своих официальных представителей. Поэтому осуществить выписку взрослого человека, зарегистрированного с ребенком также невозможно.

Один супруг может выписать второго только при условии, что квартиры не считается их совместной собственностью. При этом ребенок должен остаться проживать с одним из родителей.

Для оформления процедуры снятия с учета несовершеннолетнего гражданина потребуется получить предварительно согласие органов опеки. А эти сотрудники должны убедиться, что права ребенка данной ситуацией не нарушаются.

Все эти нюансы не дают так просто выписать человека из квартиры. Но сама регистрация жителя не мешает оформлению сделки купли-продажи.

Если заверять любую сделку купли-продажи у нотариуса, то он обязательно запросит выписку из домовой книги, либо саму домовую книгу (для частного дома), чтобы убедиться в отсутствии зарегистрированных жителей в продаваемой недвижимости.

Однако за услуги нотариуса придется платить. А в настоящее время еще не все сделки подлежат обязательному нотариальному заверению.

В 2019 году обязательному заверению подлежат только сделки с недвижимостью, где присутствуют интересы несовершеннолетних граждан, а также других долевых собственников.

Во всех остальных случаях участники данных правоотношений могут сэкономить и не заверить сделку у нотариуса.

Поэтому в некоторых случаях покупатель может не запросить по собственной неграмотности такую выписку и не узнать заранее о том, что в квартире числятся зарегистрированные жители.

Некоторые собственники не хотят лишний раз утруждать себя снятием с учета человека, особенно если сам этот человек не желает или не может по объективным причинам присутствовать при данной процедуре.

Тогда возникает вопрос, как продать квартиру с прописанным человеком? Тут есть 2 варианта:

1. Этот факт можно скрыть, если сам покупатель не требует документального подтверждения о количестве зарегистрированных жителей. Но в случае выяснения обмана покупатель будет вправе расторгнуть договор и признать его в суде недействительным.
2. Данный факт можно сразу озвучить покупателю и предоставить хорошую скидку на недвижимость. Некоторые покупатели могут сами организовать снятие с учета данного человека, получив хорошую выгоду от сделки.

В этом случае выбирать должен сам продавец, какой вариант его больше устраивает . А также сам покупатель должен помнить об этом нюансе. И обязательно надо проверять, кто зарегистрирован в квартире.

Нельзя верить на слово продавцу. Надо взять данную выписку, убедиться в том, что это совершеннолетний гражданин. А также надо узнать, на основании какого права он имеет данную регистрацию.

Помимо этого важно помнить, что любой зарегистрированный родитель имеет право прописать вместе с собой ребенка.

При этом ему даже не потребуется согласие собственника. А выписать в этом случае такую пару будет уже намного сложнее.

Также важно знать, если купил квартиру с прописанным человеком, как выписать его из нее . Не всегда выгодная сделка для покупателя может оказаться для него выгодной. Важно учитывать все вышеперечисленные обстоятельства.

Существует несколько вариантов снятия с учета. Во всех случаях такая процедура без согласия человека осуществляется через суд.

Возможны следующие варианты:

1. Если человек не имеет прав на пожизненное проживание в жилье, а просто избегает процедуры снятия с учета, новому собственнику достаточно только обратиться в суд и представить все необходимые документы, подтверждающие его право на выписку данного гражданина.
2. Если человек имеет право пожизненного проживания в данном жилье, его можно выселить только при определенных условиях. Для этого нужно обратиться с заявлением в муниципалитет. В заявлении должны быть указаны веские причины, установленные законодательством для выселения. Только в этом случае муниципальные органы могут обратиться в суд и принудительно снять человека с регистрации.
3. При регистрации в квартире несовершеннолетнего гражданина, который имеет в собственности другую недвижимость, либо его родитель имеет другую недвижимость, новый собственник может обратиться в суд с целью принудительного выселения такого ребенка со своим родителем. Однако сам отец или мать не могут выселить принудительно ребенка из собственного жилья без автоматической регистрации несовершеннолетнего по адресу регистрации другого родителя.

Сама по себе процедура принудительной выписки представляет собой следующий алгоритм действий:

В таком порядке осуществляется снятие с учета зарегистрированного человека без его согласия .

Эта процедура может длиться несколько месяцев, поэтому некоторые собственники не желают ей заниматься. Им удобнее сделать скидку на продаваемое жилье и переложить эту процедуру на нового владельца.

Если человек получил право на проживание в жилье от муниципалитета, то и лишить такого права его может только сам муниципалитет через суд.

Для этого должны быть веские основания, прописанные в законе. Сюда относится:

Все эти обстоятельства могут послужить основанием для лишения человека права пожизненного проживания по определенному адресу.

Однако муниципалитет всегда должен предварительно решать эту проблему в досудебном порядке, поэтому мало кто из жильцов допустит своего выселения.