Платежи за коммуналку в тсн. Какие налоги должно платить и какую отчетность сдавать тсн, находящееся на осно Расходы тсн
Товарищество собственников недвижимости – это некоммерческая организация, смысл существования которой сводится к выполнению функций самостоятельного обслуживания, например, многоквартирного дома. При соблюдении стандартных условий ТСН или ТСЖ может применять упрощенную систему налогообложения. В то же время, как и любое юрлицо, такое товарищество должно вести бухучет. Каковы же особенности ведения бухгалтерского учета в ТСН на упрощенке?
Налогообложение ТСЖ при УСН в 2016 году
Регистрация некоммерческой организации сама по себе предполагает ведение деятельности, не направленной на получение дохода. Товарищество собственников недвижимости или жилья, в частности, организовывается с целью управления общим имуществом многоквартирного дома. Однако возможность получения дохода от коммерческой деятельности для таких компаний также не исключается. Поэтому основным вопросом в ведении учета в ТСН становится отнесение тех или иных поступлений к налогооблагаемым доходам организации.
Статья 151 Жилищного кодекса подразумевает, что товарищество собственников жилья может четыре основных вида поступлений:
- обязательные платежи, вступительные и иные взносы членов товарищества;
- доходы от хозяйственной деятельности товарищества;
- субсидии на обеспечение эксплуатации общего имущества в многоквартирном доме, проведение текущего и капитального ремонта, предоставление отдельных видов коммунальных услуг и иные субсидии;
- прочие поступления.
Казалось бы, как минимум первый вид доходов ТСЖ не должен вызывать сомнений относительно того, что включать его в расчет налога по УСН не нужно, ведь взносы в некоммерческой компании доходом не являются. Это подтверждают и специалисты Минфина в своем письме от 08 декабря 2010 г. № 03-03-07/41. Согласно этому документу ТСЖ на УСН, при определении налоговой базы не учитывает вступительные взносы, членские взносы, паевые взносы, пожертвования, а также отчисления на формирование резерва на проведение ремонта, капитального ремонта общего имущества, которые производятся товариществу собственников жилья его членами. Однако что считать в данном случае взносами?
Исходя их положений пункта 2 статьи 152 Жилищного кодекса РФ, эксплуатация, обслуживание и ремонт недвижимого имущества в многоквартирном доме являются одним из видов уставной деятельности ТСЖ. В то же время основной источник финансирования некоммерческой организации, к которой относится и товарищество собственников жилья – это как раз членские взносы. Следовательно, можно было бы сделать вывод, что средства, поступающие от членов ТСЖ, т.е. собственников жилья на содержание и ремонт дома, нужно рассматривать именно, как членские взносы, которые не образуют налогооблагаемой прибыли ТСЖ. И надо сказать подобная логика была достаточно популярна среди управляющих товариществами.
Однако точки над «i» в вопросе налогообложения ТСЖ при УСН в 2016 году расставило финансовое ведомство. В частности, в письме Минфина от 10 мая 2016 г. № 03-11-11/26632 говорится о том, что суммы платежей собственников жилья за жилищно-коммунальные услуги, поступающие на счет организации, должны учитываться в составе ее доходов при определении налоговой базы по упрощенному налогу. Проще говоря, к членским взносам такие платежи не относятся. Впрочем, есть и позитивный момент: в случае, если компания применяет УСН-15% , платежи на оплату коммунальных услуг (в частности, плата за свет, горячую и холодную воду и т.д.) одновременно с отражением их в доходной части такой организации принимаются к вычету в составе расходов, так как они перечисляются соответствующим организациям, оказывающим эти услуги (пп. 5 п.1 ст. 346.16 НК РФ). Можно в этом случае учесть и расходы, которые несет ТСЖ в связи с осуществлением своих обязанностей по содержанию помещений собственников.
Таким образом получается, что применение УСН-6% для ТСЖ просто не выгодно, поскольку немалую долю поступлений от собственников жилья составляет оплата услуг сторонних организаций, с которыми ТСЖ вынуждено сотрудничать, чтобы поддерживать дом в надлежащем состоянии с точки зрения его эксплуатации. Однако все же вариант применения «доходной» упрощенки есть и в данном случае. Так, Налоговым кодексом предусмотрено, что при определении налоговой базы, как по налогу на прибыль, так и по упрощенному налогу, не учитываются доходы в виде имущества или денежных средств, которые поступили комиссионеру, агенту или иному посреднику в связи с исполнением обязательств по соответствующему посредническому договору, а также в счет возмещения его затрат, связанных с исполнением такого договора. Налогооблагаемым доходом в подобной ситуации будет лишь комиссионное, агентское или иное аналогичное вознаграждение.
Проще говоря, если предпринимательская деятельность ТСЖ строится на таких договорных обязательствах с собственниками жилья, в рамках которых товарищество выступает в виде посредника, организовывая в интересах собственников закупку коммунальных услуг, то доходом такой организации оплата этих коммунальных услуг конечными потребителями являться не будет. В связи с этим есть один довольно принципиальный момент: заключить агентский договор следует до подписания договоров с ресурсоснабжающими организациями, в противном случае сам факт оказания именно посреднических услуг может быть поставлен под сомнение.
А вот с отчислениями на формирование резерва на проведение ремонта, капитального ремонта общего имущества, которые производятся товариществу собственников жилья его членами, в любом случае проблем не возникнет. К доходам в рамках УСН такие поступления у ТСЖ не относятся поскольку как раз являются целевыми поступлениями на содержание некоммерческих организаций и ведение ими уставной деятельности (пп. 1 п. 2 ст. 251 НК РФ). Не будут являться доходом и субсидии, полученные из бюджета на те же цели проведения капремонта.
Поскольку среди поступлений ТСН могут быть как облагаемые, так и не облагаемые налогом суммы, данные организации так или иначе сталкиваются с необходимостью вести раздельный учет доходов и расходов в рамках собственной деятельности. В случае отсутствия четко закрепленных принципов ведения раздельного учета, все поступления ТСЖ будут приравниваться в налогооблагаемым.
Бухгалтерский учет в ТСН на упрощенке
ТСН, как некоммерческие организации, обязаны предоставлять бухгалтерскую отчетность в следующем составе:
- бухгалтерский баланс;
- отчет о финансовых результатах;
- отчет о целевом использовании средств.
Такие организации не составляют отчет об изменениях капитала, отчет о движении денежных средств, приложение к бухгалтерскому балансу, поскольку соответствующие данные у них попросту отсутствуют. Зато информация об использовании целевых средств, поступивших от участников ТСН, представляется в отдельном отчете в составе бухотчетности. В нем указываются данные о средствах, поступивших в виде вступительных, членских, добровольных взносов, в частности об их остатках на начало и конец отчетного периода, а также о суммах, поступивших и израсходованных в течение года.
Проводки в бухучете в ТСЖ на «упрощенке»-2016
Счета бухгалтерского учета, используемые для отражения поступлений ТСН, также будут различаться в зависимости от статуса таких поступлений: целевом или коммерческом. Членские взносы и поступления связанные с капремонтом будут проходить через счет 86 «Целевое финансирование».
Пример
ТСН «Наш дом» в 1 квартале 2016 года получило из местного бюджета 500 000 рублей на оплату капитального ремонта здания:
Дебет 51 «Расчетный счет» – Кредит 76 «Расчеты с разными дебиторами кредиторами» – деньги зачислены на р/с;
Дебет 76 – Кредит 86 «Целевое финансирование» - сумма признана целевым поступлением.
Средства были потрачены на проведение капремонта, в том числе на оплату работ, выполненных подрядной организацией, и приобретение материалов, необходимых для капремонта. Калькуляция затрат по капремонту отражена в дебете счета 20 «Основное производство» в корреспонденции со счетами 60 «Расчеты с поставщиками и подрядчиками» и 10 «Материалы». Поскольку затраты относятся расходам в рамках целевых поступлений, в конце месяца сумма по кредиту счета 20 списывается в дебет счета 86, таким образом затраты закрываются за счет целевых средств.
Поступления, признаваемые доходом, будут отражаться через обычный «коммерческий» 90 счет. На этот же счет будут закрываться и коммерческие расходы, с которыми сталкивается в своей деятельности ТСН, ведя бухучет в ТСЖ на упрощенке. Проводки в 2016 году будут выглядеть так.
Пример
В 1 квартале 2016 года ТСН «Наш дом» выставило собственникам жилья квитанции на оплату на сумму 370 000 рублей. Выставленная сумма не включает отчисления на капремонт. Сумма коммунальных услуг, а именно оплата холодной и горячей воды, отвод канализации, отопление помещений, согласно актам, выставленным ресурсоснабжающими организациями, составила 280 000 рублей. Остаток суммы, 90 000 рублей – это содержание и обслуживание общего имущества многоквартирного дома, осуществляемое силами самого ТСН.
В бухгалтерском учете это будет отражено следующим образом:
Дебет 76, субсчет «собственники жилья» – Кредит 90.1 «Выручка» – на сумму выставленных квитанций.
Калькуляция затрат по счету 20:
Дебет 20 – Кредит 60 – начисление стоимости коммунальных услуг снабжающими компаниями;
Дебет 20 – Кредит 70 – зарплата рабочего персонала, исполняющего обязанности по обслуживанию общего имущества многоквартирного дома;
Дебет 20 – Кредит 10 – стоимость материалов, списанных для осуществления обслуживания общего имущества многоквартирного дома.
Данный перечень затрат относится расходам в рамках коммерческой деятельности, поэтому в конце месяца сумма по кредиту счета 20 по данным статьям списывается в дебет счета 90.2 «Себестоимость продаж», формируя таким образом финансовый результат коммерческой деятельности ТСН.
Владельцы жилья в многоквартирных домах, объединяясь для управления им, организовывают ТСЖ (товарищества собственников жилья). Деятельность такой некоммерческой организации требует обязательного бухгалтерского учета и контроля за соблюдением закона. По каким правилам осуществляется учет имущества и обязательств ТСЖ? Что является объектом налогообложения? В статье расскажем про бухучет в ТСЖ (ТСН), рассмотрим порядок учета и налогообложения при общей и упрощенной системах.
Цель создания товарищества собственников жилья
ТСЖ образуется для эффективного управления недвижимостью, принадлежащей участникам этого объединения. В товарищества чаще всего объединяются собственники жилья в многоквартирных домах, но не возбраняется это для владельцев частных домов, расположенных на соседних участках.
ТСЖ формируется для:
- поддержания имущества собственников в должном состоянии;
- своевременного его ремонта;
- создания условий комфортного проживания.
Кроме того, товариществу не запрещается занятие коммерческой деятельностью и получение дохода. Это могут быть мелкие платные услуги по ремонту для жильцов товарищества, предоставление в наем недвижимости, размещение рекламы и т.д.
Источники средств товарищества
Средства товарищества могут формироваться за счет:
- членских, вступительных взносов, прочих аналогичных поступлений;
- субсидий;
- доходов от коммерческой деятельности организации.
Денежные средства, полученные в качестве членских или прочих взносов, не образуют дохода товарищества и направляются на оплату коммунальных услуг, поддержание жилья в надлежащем состоянии. При осуществлении деятельности, при заключении договоров, ТСЖ должно действовать только в интересах собственников жилья.
Товарищество не является хозяйствующим субъектом, созданным для ведения коммерческой деятельности. Перечень видов деятельности, разрешенных таким организациям, закрытый и имеет строгие ограничения.
ТСЖ может осуществлять:
- обслуживание и ремонт недвижимости в товариществе;
- строительство дополнительной недвижимости;
- предоставление помещений в наем.
Выручка, которая поступает на счета организации от этого, формирует специальные фонды. Расходовать ее можно по тем направлениям, которые предусмотрены уставом товарищества.
Бухгалтерская отчетность товарищества
В соответствии с законодательством по бухгалтерскому учету ТСЖ обязано формировать и предоставлять отчетность в налоговые службы, Пенсионный фонд, органы статистики. Бухгалтерская отчетность товарищества за год включает:
- баланс;
- отчет о финансовых результатах;
- отчет о целевом использовании денежных средств.
Обязанность ведения бухучета и формирования отчетности сохраняется за ТСЖ, даже если оно не ведет коммерческую деятельность и применяет УСН. Кроме вышеперечисленных форм ТСЖ обязано вести реестр членов товарищества.
Налоговый учет товарищества собственников жилья
Особенности учета при режиме УСН
В большинстве случаев ТСЖ предпочитает упрощенную систему. Основное преимущество упрощенки для ТСЖ – понижение страховых взносов (ставка 20%) Бухгалтер ТСЖ должен различать поступления, которые относятся к доходам, и суммы, не попадающие под это определение и, соответственно, под налогообложение.
Не относятся к доходам товарищества при УСН следующие поступления:
- взносы;
- от собственников на содержание имущества;
- из бюджета на ремонт недвижимости, в том числе капитальный.
Согласно уставу ТСЖ основной целью его создания является содержание общей недвижимости, предоставление коммунальных услуг членам товарищества.
Поэтому все денежные средства, полученные товариществом на такие цели, не относятся к доходам организации. Необходимо учесть, что денежные средства, поступающие на указанные цели, от членов ТСЖ к доходам не относятся. Но средства, полученные на эти же цели от лиц, не являющихся членами товарищества, к доходам относятся и подлежат налогообложению.
Денежные поступления, подлежащие и не подлежащие налогообложению, необходимо учитывать раздельно. Также важно обеспечить раздельный учет расходов средств, полученных в качестве целевых поступлений. Поэтому к приоритетным направлениям работы бухгалтера ТСЖ относится составление сметы расходов и распределения затрат, организация аналитического учета издержек организации.
Уплата налогов при использовании режима ОСНО
ТСЖ, применяющие ОСНО, являются плательщиками налога на прибыль и НДС.
- Налог на прибыль. От начисления и уплаты этого налога освобождаются средства, относящиеся к целевому финансированию. Это суммы, поступившие от владельцев жилья в товариществе на ремонт и подержание помещений ТСЖ в должном состоянии. Все доходы и расходы ТСЖ должны учитывать обособленно. Если такое условие не соблюдается, то суммы целевого финансирования подлежат налогообложению в общеустановленном порядке. Под налогообложение не попадают вступительные, членские, паевые взносы, пожертвования, средства в резерве на ремонт. Налоговый учет сумм в ТСЖ, поступивших в качестве дохода, не имеет отличий от учета в иных организациях, осуществляющих коммерческую деятельность.
- НДС. ТСЖ, не применяющие специальные налоговые режимы, относятся к плательщикам НДС. Этим налогом не облагаются целевые средства, поступление которых не определено коммерческой деятельностью организации. Для товариществ по НДС установлены льготы. Продажа услуг ТСЖ по содержанию, ремонту помещений НДС не облагается.
Отражение операций на счетах ТСЖ: проводки
Хозяйственные операции на счетах бухгалтерского учета отражаются так:
| Корреспонденция счетов | Содержание операции | |
| Дебет | Кредит | |
| 76 | 86 | Задолженность члена товарищества по взносам |
| 62 | 90 | Задолженность владельца имущества, не вступившего в товарищество |
| 26 | 70, 69,02, 10 | Расходы на содержание имущества ТСЖ |
| 26 | 68 | Начисление единого налога при УСН |
| 26 | 60 | Затраты на содержание помещений товарищества (услуги сторонних поставщиков) |
| 86, 20 | 26 | Распределены затраты между членами ТСЖ и собственниками помещений, не вступившими в товарищество |
| 90 | 20 | Списаны расходы на содержание имущества, не принадлежащего членам ТСЖ |
| 90 | 51 | Банковские расходы |
| 99 | 84 | Реформация баланса (в случае, когда финансовый результат – прибыль) |
| 84 | 86 | Пополнение средств целевого финансирования за счет нераспределенной прибыли |
| 76, 62 | 84 | Предъявлен убыток к покрытию |
| 86,20 | 96 | Создание ремонтного фонда |
Пример 1. В результате коммерческой деятельности товарищества за год сформировался финансовый результат – прибыль в сумме 3000 рублей. Эту сумму в соответствии с решением членов ТСЖ израсходовали на благоустройство площадки во дворе дома. В бухгалтерском учете товарищества сделаны следующие записи:
| Корреспонденция счетов | Сумма | Содержание операции | |
| Дебет | Кредит | ||
| 84 | 86 | 3000 | Прибыль от коммерческой деятельности включена в средства целевого финансирования |
| 26 | 60 | 3000 | Затраты на благоустройство площадки (выполняется силами подрядчика) |
| 60 | 51 | 3000 | Перечислено подрядчику за работы по благоустройству площадки |
| 86 | 26 | 3000 | Списание средств целевого финансирования, использованных по назначению |
| 012 | 3000 | Сооруженная площадка поставлена на учет | |
Выбор налогового режима для ТСЖ
В случае, когда ТСЖ предоставило налоговым службам письменное заявление установленного образца, при соблюдении определенных условий ему разрешается применение УСН. Это дает товариществу ряд таких преимуществ, как освобождение от уплаты налога:
- на имущества;
- на прибыль;
Избрав «упрощенку» ТСЖ может выбрать базу налогообложения. Это может быть:
- доход по ставке 6%;
- доход – расход по ставке 15%.
При выборе наиболее выгодного варианта следует учитывать определенные нюансы. Выбирая в качестве налогообложения доход по ставке 6%, налогоплательщик получает преимущество в простоте расчета. Но при этом важно правильно учесть все доходы, а также затраты, способные уменьшить величину налога (больничные, страховые выплаты).
При выборе налогообложения по ставке 15% налогоплательщик имеет возможность получить максимальную выгоду в налогообложении, особенно когда расходы товарищества приближаются к размеру его выручки. Бухгалтерский учет сложнее, чем в предыдущем варианте.
Учет коммунальных платежей
Необходимо обратить внимание на порядок учета коммунальных платежей, полученных от собственников помещений, при применении в товариществе УСН. В уставе организации может быть прописана ее обязанность обеспечивать такими услугами ее членов, заключать от их имени договоры с поставщиками.
Если же обязанность обеспечения коммунальными услугами жильцов не прописана в уставе ТСЖ, то единственным способом снижения суммы налога является заключение с каждым участником товарищества агентского договора, а с каждым поставщиком услуг – отдельного контракта на поставку энергии, воды, тепла и т.д.
Ответы на актуальные вопросы
Вопрос №1. Как отражаются в учете ТСЖ суммы, поступившие в счет оплаты коммунальных платежей от жильцов дома?
Если обязанность предоставлять жильцам коммунальные услуги прописана в уставе товарищества, то получение оплаты за это отражается следующими проводками:
- Дт62, 76 Кт 90 – начислена сумма оплаты за коммунальные услуги;
- Дт 50, 51 Кт 62, 76 – получены в кассу или на счет коммунальные платежи.
Если такие расчеты проводятся по агентским договорам, то:
- Дт 76 Кт 60 – начислена сумма оплаты за коммунальные услуги;
- Дт 76 Кт 90 – на сумму вознаграждения по агентскому договору;
- Дт 50, 51 Кт 76 – получены в кассу или на счет коммунальные платежи.
Аналитический учет по счетам 62 и 76 ведется по каждому собственнику имущества индивидуально. Читайте также статью: → “ ». Это позволяет получить в любое время объективную информацию о состоянии расчетов с каждым жильцом.
Вопрос №2. Как отражаются в ТСЖ расходы на капитальный ремонт имущества?
Капитальный ремонт может проводиться за счет средств, поступивших от собственников жилья, или за счет субсидий. Если капитальный ремонт полностью финансируется жильцами, то учет расходов по нему будет таким же, как учет затрат по текущему ремонту. Если же ремонт осуществляется за счет субсидий, то необходимо открыть отдельный счет в кредитном учреждении для зачисления средств не его проведение. На счетах бухучета осуществление капитального ремонта за счет субсидий отражается так:
- Дт 55 Кт 50, 86 – получено на отдельный счет на ремонт от собственников жилья или бюджетная субсидия;
- Дт 20 Кт 60 – выполнен ремонт силами подрядной организации (на сумму услуг по договору подряда);
- Дт 60 Кт 55 – перечислено подрядчику за ремонт.
Вопрос №3. Можно ли отражать недвижимое имущество ТСЖ в составе его основных фондов?
На сегодняшний день отдельные объекты недвижимости товарищества не правильно учитывать на его балансе. Такие объекты, например, многоквартирный дом, нужно учитывать за балансом, а не как основные фонды организации.
Вопрос №4. Какой коммерческой деятельностью может заниматься ТСЖ?
Основной целью создания ТСЖ является ремонт и обеспечение функционирования многоквартирных жилых домов. Поскольку такие товарищества не образовывают для коммерческой деятельности, перечень дополнительных услуг имеет четкие ограничения. ТСЖ может заниматься теми видами деятельности, которые прописаны в уставе организации и законодательстве, а именно:
- сдачей помещений в наем;
- получением дохода от процентов по ценным бумагам;
- оказанием услуг, выполнением работ.
Средства, поступившие по такой деятельности, можно расходовать только по направлениям, согласованным с участниками товарищества.
Вопрос №5. Каким способом участники ТСЖ могут оплатить коммунальные платежи?
Оплатить коммунальные услуги можно в безналичном порядке на расчетный счет, непосредственно в кассе товарищества или через сбербанк. Законодательство разрешает любой из перечисленных вариантов. Если оплата производится в кассе ТСЖ, то обязательно необходимо вести книгу кассового учета и выдавать квитанцию об оплате. Денежные средства в кассе могут находиться только в пределах лимита, согласованного с банком. Все суммы превышения следует вносить на расчетный счет ТСЖ.
Можно ли указывать статью 395 ГК РФ в заявление на судебный приказ если пеня не прописана в Уставе ТСН за неуплату членских взносов?
Задолженность по взносам может быть взыскана в судебном порядке.
При взыскании задолженности в судебном порядке, если отсутствует решение общего собрания об установлении размера пени за несвоевременную уплату взносов, СНТ вправе сослаться на статью 395 Гражданского кодекса РФ, в соответствии с которой взыскиваются проценты за пользование чужими денежными средствами.
Уважаемая Анастасия, в заявлении на судебный приказ это указать можно, но это не будет обязательным условиям включения данных сумм в сам приказ, так как не является безусловным основанием для взыскания.
Если Вам трудно сформулировать вопрос - позвоните по бесплатному многоканальному телефону 8 800 505-91-11 , юрист Вам поможет
Имеет ли право ТСН, не являясь коммерческой организацией, взимать пеню, за несвоевременную уплату членских взносов, идущих на содержание жилья?
Здравствуйте, в соответствии с нормами действующего законодательства Российской Федерации и сложившейся практикой его применения это прямо предусмотрено по закону.
Кто его знает. Если установит - да. Внутриорганизационные отношения - не регулируются законодательством. Смотрите внутренние документы организации.
Добрый день! Да, в любом случае такое право есть, поскольку пеня за просрочку установлено законодательством РФ, поэтому тут нарушений нет.
Товарищество собственников недвижимости является относительно новой формой некоммерческих организаций.
Оно отличается организационно-правовым статусом и создается, чтобы объединить собственников недвижимости самых разных типов.
Что такое ТСН, какие законы его регулирует и чем отличается такая форма организации, вы узнаете после прочтения статьи.
В статье 123 Гражданского кодекса дано определение товарищества собственников недвижимости.
Согласно ему ТСН является объединением владельцев недвижимости, которые на добровольных началах создают товарищество для организации совместного владения, пользования и распоряжения недвижимым имуществом. Оно может решать и другие задачи, не нарушающие закон.
В такой форме не только легче вести учёт объектов недвижимости, но и управлять ими. Например, жильцы, владеющие квартирами в многоквартирном доме, создают ТСН для регулирования чистоты и порядка внутри дома (свет на этажах, работы лифта и т.п.) и на территории возле него. Их цель – обеспечить комфортные условия жизни.
Данное объединение является юридическим лицом, члены которого владеют однотипной недвижимостью.
Товарищество объединяет собственников любой недвижимости :
- Помещений (как жилых, так и не жилых) в одном здании (либо нескольких).
- Жилых или дачных домов.
- Дачных участков.
- Садов или огородов.
Законодательное регулирование вопроса
Изменения в ГК, произошедшие в 2014 году, затронули практически всех владельцев (а не только юридические лица), хотя закон не обязывает проходить процедуру перерегистрации.
ТСН регулируется на основе общей законодательной базы, касающейся недвижимости.
Среди законодательных актов , касающихся данного вида организаций, выделяют:
- ГК РФ – статьи 49, 65, 123, 174, 181,182 и 218.
- ЖК РФ – статьи 135, 136, 143, 145, 149, 150, 152 и 161.
К слову, с 2014 года в законодательстве произошли изменения, согласно которым СНТ (садоводческие некоммерческие товарищества) и (товарищества собственников жилья) теперь создаются в форме ТСН.
Функции, задачи и цели организации
Функции в ТСН распределены следующим образом:
Главная задача такого объединения – организация коллективного использования недвижимости. Благодаря товариществу собственников недвижимости владельцы могут осуществлять управление самостоятельно, не привлекая сторонние организации (например, ).
Права и обязанности
Правоспособность товарищества собственников недвижимости закреплена в главном документе – уставе организации.
Такая форма юр. лица обладает конкретным обособленным имуществом, которое в случае необходимости будет использовано для ответа на взятые обязательства.
Так что участники не несут за действия организации ответственности :
- Ни субсидиарной.
- Ни солидарной.
- Ни долевой.
Товарищество берёт на себя обязанность за образование контролирующих и управляющих органов, создаваемых для согласования и принятия решений его членами и иными юридическими лицами (например, для проведения строительных работ или подключения к сети ЖКУ). Главный орган управления объединения должен принимать решения об установлении обязательных взносов для членов организации.
ТСН может осуществлять предпринимательскую деятельность и получать от этого доход (согласно ГК РФ), но при двух условиях:
- Эта деятельность должна отвечать целям объединения (закреплённым в уставе).
- Прибыль не может быть распределена между членами организации.
Все действия организации должны отвечать её целям и задачам. У объединения имеются права :
Если участники не исполняют свои обязанности, закреплённые в уставе или решении собрания, товарищество может попытаться в суде вынудить их выполнить взятые обязательства, внести выплаты или взносы. Также организация в судебном порядке может потребовать от нарушителей возмещения причинённых убытков, которые образовались из-за невыполнения членами свои обязательств.
ТНС обязано :
- Вести свою деятельность в рамках норм, установленных в законодательстве, а также согласно своему уставу.
- Заключать договоры с посторонними лицами для выполнения конкретных работ.
- Выполнять взятые на себя обязательства и следить за санитарно-техническим состоянием общего имущества.
Собственник становится членом ТСН после того, как он подаёт туда заявление о вступлении. Выйти из товарищества можно, подав заявление о выходе из него.
Его члены имеют право :
- Запросить у ТСН сведения о его деятельности.
- Участвовать в деятельности объединения самостоятельно или направив туда доверенное лицо (выбирать и стать кандидатом на управляющие должности, вносить предложения касательно улучшения качества работы).
- Если они не согласны с решением органов управления, они могут обжаловать его в суде.
- Ознакомиться с основными документами организации.
- Требовать от ТСН надлежащего качества услуг и работ, которые они обязаны проводить согласно уставу.
Порядок оформления
В уставе объединения необходимо указать его:
Членами ТСН (и одновременно его учредителями) могут быть :
- Физ. лица, являющиеся собственниками недвижимости, обозначенной в качестве объекта общего пользования.
- Юрлица, которые обладают правом владения, хозяйственного ведения и управления имуществом товарищества.
Вступая в организацию и оформляя заявление, желающий указывает информацию в нём о себе. Позже эти сведения внесут в реестр, чтобы можно было точно установить, какая именно недвижимость (доля) принадлежит данному члену. Если произошли какие-то изменения с недвижимым имуществом или поменялись личные данные, участник ТСН должен будет оповестить об этом правление организации.
Строгих и чётко обозначенных требований к уставу товарищества в законодательстве нет. Главное, чтобы его положения не нарушали нормы Жилищного и Гражданского кодексов.
Преимущества и недостатки такого объединения
Преимущества объединения собственников недвижимости в следующем:
Недостатки объединения таковы:
- Оно не является универсальной организацией с таким правовым статусом, который позволит решить любую проблему. Многое зависит от самого типа недвижимости. Не всем владельцам стоит объединяться. Например, если товарищество состоит из владельцев аварийного жилья или проживающих в здании, требующем капитального ремонта, они вряд ли смогут вовремя собрать необходимую сумму.
- Высок риск банкротства объединения. В таком случае собственники не смогут вернуть назад свои средства и взносы.
- ТСН должно получить лицензию на ведение деятельности, обозначенной в уставе. Это займёт дополнительное время, силы и средства.
Отличительные особенности
Такое объединение собственников отличается от ТСЖ следующими особенностями:
О преимуществах организации данного вида объединения собственников недвижимого имущества смотрите в следующем видеосюжете:
Глава 1. ОБЩИЕ ПОЛОЖЕНИЯ
- Инфраструктура:
- Имущество (Вещи): Имущество Вещи -
Имущество (Вещи)
- Коммунальные ресурсы
- Компенсационные платежи
Глава 2. ВЗНОСЫ ЧЛЕНОВ ТСН
2.3 Вступительные взносы
2.4 Целевые взносы
X = Y x C
2.5 Членские взносы объектов инфраструктуры,
НЕ ЯВЛЯЮЩИХСЯ ЕГО ЧЛЕНОМ.
3.2.1 Взносы,
3.2.2 Взносы ,
,
Целевой фонд ТСН «Сад№12а»
7.5.1 Целевой фонд формируется исключительно за счётцелевых взносов
членов ТСН и взносов Собственников недвижимости не членов ТСН добровольно вступивших в Некоммерческое партнерство.
- Взносы Собственников недвижимости не членов ТСН, при невозможности отказа от пользования создаваемым объектом (имуществом вещами) в последующем, сдаются в обязательном порядке.
7.5.2 Средства целевого фонда расходуются в соответствии с утверждённой общим собранием членов НК приходно-расходной сметой, ст. 52 и ст. 118 ГК РФ, ФЗ 66 и пунктом 3.1.1 Устава ТСН «Сад №12а»
7.5.3 Средства целевого фонда могут быть использованы, в том числе, на решение следующих задач:
Создание, приобретение объектов (имущества) общего пользования, принадлежащего садоводам, в т.ч. проектирование, исполнение функций заказчика, оформление прав на созданные объекты (имущество);
Строительство, реконструкция улиц, проездов, проходов в границах ТСН;
Строительство, модернизация, реконструкция зданий и сооружений, являющихся общей долевой собственностью садоводов;
Строительство, модернизация, реконструкция инженерных сетей и систем, являющихся общей долевой собственностью садоводов.
Средства целевого фонда не могут быть перераспределены на другие задачи, а также на создание, приобретение (модернизацию, реконструкцию) объектов (имущества) общего пользования, принадлежащего ТСН, как юридическому лицу.
7.5.4 Правление ТСН вправе увеличить затраты по отдельным направлениям расходования целевых средств фонда, не превышая при этом суммарных средств фонда в текущем отчётном периоде (году).
7.5.5 Процедура конкурсного выбора подрядчика для выполнения конкретной задачи за счёт средств целевого фонда и его утверждение общим собранием НП, Товарищества или правлением ТСН обязательны.
Резервный фонд ТСН
7.5.1 Резервный фонд ТСН формируется за счёт:
Вступительных взносов новых членов ТСН;
5% отчислений от общей суммы уплаченных членских взносов и взносов Собственников недвижимости не членов ТСН, поступивших в течение квартала;
50% отчисления от прибыли, образующейся от хозяйственной деятельности ТСН;
Пеней за просрочку членских взносов, взносов Собственников недвижимости не членов ТСН, коммунальных и других обязательных платежей, поступающих от садоводов.
Размер резервного фонда не должен превышать суммы 100 МРОТ, установленной в РФ.
7.5.2 Средства резервного фонда расходуются на следующие цели:
Для покрытия непредвиденных расходов, потерь и убытков, образующихся в результате хозяйственной деятельности ТСН;
Ликвидации аварийных ситуаций на объектах (имуществе) общего пользования вне зависимости от формы собственности (принадлежности садоводам или Товариществу);
Выплат садоводам, отчуждающим участок, стоимости их доли в общем объекте (имуществе) согласно
(п. 4.2.4 Положения).
7.5.3 Денежные средства резервного фонда могут перераспределяться в Коммунальный или Специальный фонды Товарищества по решению правления с последующим утверждением решением общего собрания ТСН.
7.5.4 Расходование денежных средств резервного фонда во всех случаях допускается по решению правления с последующим обязательным утверждением решением общего собрания членов ТСН.
Глава 8. ПРОЧИЕ ПОЛОЖЕНИЯ
8.1 Неиспользование Гражданином земельного участка по прямому назначению либо отказ от пользования объектами инфраструктуры (имуществом вещами) и коммунальными ресурсами не является основанием для освобождения садовода полностью или частично от исполнения обязательств по уплате взносов и других обязательных платежей, предусмотренных Положением.
8.2 Собственник обязан своевременно доводить до сведения правления ТСН возможные способы связи с ним (телефон, мобильный телефон, e - mail, адрес места проживания и др.) При изменении персональных данных, способов связи садовод должен сообщить об этом в правление ТСН в течение 14 дней с момента изменения таких данных.
8.3 При возникновении разночтений в трактовке пунктов настоящего Положения Собственники и органы управления ТСН будут руководствоваться Уставом ТСН "Сад №12а", другими внутренними регламентирующими документами Товарищества, законодательством.
Глава 9. ПРИЛОЖЕНИЯ:
1. Договор управления имуществом граждан ТСН "Сад №12а";
2. Заявление собственника земельного участка о добровольном выходе из членов ТСН "Сад №12а";
3. Соглашение о порядке погашения задолженности по уплате взносов и других обязательных платежей;
4. Справка об отсутствии задолженности по взносам и другим обязательным платежам в ТСН;
5. Заявление о отчуждении и выплате стоимости доли в объекте Имуществе (Вещи);
Данное положение зафиксировано протоколом собрания № ___ от ____ ______________ 2017года.
Секретарь собрания: Агафонова Л.Г. /________________/
Председатель Товарищества: Овчинников А.Л. /________________/
Глава 1. ОБЩИЕ ПОЛОЖЕНИЯ
1.1 Настоящее Положение использует нормы ГК РФ Часть первая Главы 4. Статьи 123.12. Основные положения о товариществе собственников недвижимости; Статьи 123.13. Имущество товарищества собственников недвижимости; Статьи 123.14. Особенности управления в товариществе собственников недвижимости; Федерального закона "О некоммерческих организациях" от 12.01.1996 N 7-ФЗ (редакция 2016 года); закона № 66-ФЗ от 15.04.1998 г. (редакция 2016); "О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан", других актов законодательства, Устава ТСН "Сад №12 а" (далее - Товарищество), комплексно регулирует денежные отношения, возникающие в связи с совместным владением, пользованием и распоряжением гражданами, в установленных законом пределах имуществом (вещами), находящимися в их общей собственности или в общем пользовании, а также для достижения иных целей, предусмотренных законами, в пределах границ Товарищества.
1.2 Настоящее Положение вступает в силу с момента его утверждения на Общем собрании членов ТСН простым большинством голосов. Изменения, дополнения к Положению утверждаются решениями общих собраний членов Товарищества.
1.3 При вступлении в силу настоящего Положения все объекты Инфраструктуры и другое Имущество (Вещи) признаются собственностью Товарищества, приобретает статус Имущества (Вещей) находящимися в общем пользовании т.к. было приобретено СНТ «Сад №12а» и создано за счет членских взносов Товарищества и отчуждению не подлежат.
1.4 Собственники недвижимости в границах ТСН, независимо от того, являются они членами Товарищества или нет, в соответствии с нормами ГК РФ ст. 210 Бремя содержания имущества, ст.249 Расходы по содержанию имущества, находящегося в долевой собственности, ст. 445 Заключение договора в обязательном порядке, ст.8 п.2 и ст.19 п.9 закона № 66-ФЗ от 15.04.1998 г; обязаны заключить с ТСН Договор управления имуществом граждан ТСН "Сад №12а";
1.5 Настоящее Положение определяет:
Порядок уплаты обязательных денежных платежей в Товарищество гражданами, имеющими садовые земельные участки в границах Товарищества на правах собственности или другом вещном праве, являющимися членами ТСН и Гражданами собственниками недвижимости (земли);
Общий порядок расходования денежных средств в Товариществе.
1.6 Положение использует следующие термины и определения:
- Инфраструктура: совокупность сооружений, коммуникаций, зданий, систем и служб, необходимых для нормального функционирования и обеспечения условий жизнедеятельности общества.
- Имущество (Вещи): Имущество – это вещи, деньги и ценные бумаги и имущественные права, на которые направлены субъективные права и обязанности участников гражданских правоотношений. Вещи - материальные предметы, предназначенные для удовлетворения потребностей людей. Ими являются как предметы материальной и духовной культуры, то есть продукты человеческого труда, так и предметы, созданные самой природой и используемые людьми в своей жизнедеятельности, - земля, полезные ископаемые, растения и т.д. (Гражданское право ст. 34 и ст. 35)
Имущество (Вещи) находящиеся в общей собственности граждан или в общем пользовании принадлежащие ТСН (в том числе земельные участки), предназначенные для обеспечения в пределах территории Товарищества потребностей членов ТСН в проходе, проезде, водоснабжении и водоотведении, электроснабжении, газоснабжении, теплоснабжении, охране, организации отдыха и иных потребностей. (Федеральный закон № 66-ФЗ от 15.04.1998 г.)
- Коммунальные ресурсы - это электроэнергия, газ, вода, тепло и др., передаваемые ресурсоснабжающими организациями потребителю через коммуникации Товарищества.
- Компенсационные платежи - платежи, выплачиваемые ТСН, как управляющей компанией, из средств Коммунального фонда для погашения разницы между показаниями общих приборов учёта коммунального ресурса и суммой показаний индивидуальных приборов учёта всех потребителей этого ресурса в ТСН при условии выявления такой разницы (недостачи) органом контроля.
1.6 Денежные средства, поступающие в Товарищество, в виде взносов и платежей, а также поступлений из других источников подлежат распределению по статьям доходов и расходов согласно приходно-расходной смете, утверждаемой решением общего собрания членов ТСН ежегодно.
Глава 2. ВЗНОСЫ ЧЛЕНОВ ТСН
2.1 Члены Товарищества уплачивают вступительные, членские, иные взносы и платежи, предусмотренные законодательством, Уставом ТСН "Сад №12 а", внутренними положениями и решениями общих собраний Товарищества.
2.2 Размер взносов для членов Товарищества определяется на основании бухгалтерского расчёта, исходя из расходной части сметы, утверждаемой общим собранием членов Товарищества, пропорционально количеству земельных участков, находящегося в пользовании каждого члена Товарищества.
2.3 Вступительные взносы предназначены для компенсации затрат Товарищества на организационные расходы на оформление документации ТСН при его учреждении, а также пополнения Резервного фонда.
Вступительный взнос вносится один раз каждым вновь вступающим в ТСН членом и компенсирует ТСН затраты на оформление документации на вступающего.
2.4 Целевые взносы предназначены исключительно для приобретения, создания (модернизации, реконструкции) объектов инфраструктуры (имущества вещей), принадлежащих членам Товарищества на праве общей долевой собственности. При расчёте размера целевого взноса учитываются особенности создаваемого объекта (имущества) и их зависимость от размера земельного участка (участков), занимаемого каждым членом Товарищества, и требования Устава ТСН "Сад №12 а".
Cбор целевых взносов производится только в рамках Некоммерческого партнерства с момента принятия такого решения собранием членов Данного НП (Некоммерческого партнерства) и согласно требованиям Положения о временных некоммерческих партнерствах.
Целевой взнос (платёж) определяется, как сумма его составляющих, исчисляется исходя из фактического размера индивидуального садового участка Собственника с точностью до 0.01 сотки.
Размер целевого взноса каждого участника Некоммерческого партнерства устанавливается путём деления общей суммы расходной части сметы, утверждаемой решением общего собрания «НП» на очередной календарный год, на площадь в кв./м. земли, находящихся в суммарной собственности всех Собственников - участников «НП» и умножается на площадь участка Собственника, рассчитывается по формуле:
X = Y x C
Целевые взносы поступают только в Целевой фонд и используются только на цели созданного НП.
2.5 Членские взносы предназначены для пополнения денежных фондов и других текущих расходов Товарищества: для компенсации затрат на содержание имущества (вещей), а также для приобретения, создания, модернизации, реконструкции объектов инфраструктуры, как принадлежащего Товариществу на праве юридического лица, так и собственникам недвижимости (земли), не членам Товарищества на праве общей долевой собственности.
2.6 Членский взнос эквивалентен взносу за пользование объектами инфраструктуры и другим имуществом (вещами) находящимися в их общей собственности или в общем пользовании, для собственников недвижимости в границах ТСН, не членов Товарищества.
2.7 Членские взносы не включают в себя платежи за потребляемые членами Товарищества коммунальные ресурсы (глава 5 Положения).
Глава 3. ВЗНОСЫ СОБСТВЕННИКОВ НЕДВИЖИМОСТИ В ГРАНИЦАХ ТСН,
НЕ ЯВЛЯЮЩИХСЯ ЕГО ЧЛЕНОМ.
3.1 Граждане, не вступившие в члены Товарищества, владеющие земельным участком на праве собственности или другом вещном праве в границах Товарищества, не являющиеся его членом, уплачивают взносы и платежи, предусмотренные законодательством: ст. 8 ФЗ-66 от 15.04.1998г.; ст. 210 ГК РФ; ст. 249 ГК РФ; Уставом: требования п. 4.8 и п. 4.9 Устава ТСН "Сад №12 а", решениями общих собраний Товарищества согласно Договора управления имуществом граждан ТСН "Сад №12а";
Требования законодательства: п. 9 ст. 19 ФЗ-66 от 15.04.1998г.; ст. 445 ГК РФ; Глава 2. и Глава 4. Устава ТСН "Сад №12 а" и Глава 3 данного Положения ТСН «Сад №12 а».
3.2 Владельцы земельных участков – не члены ТСН, в соответствии с Договором управления имуществом граждан ТСН "Сад №12а", уплачивают следующие взносы и платежи:
3.2.1 Взносы, предназначенные для компенсации затрат Товарищества на содержание инфраструктуры, как принадлежащей Товариществу на праве юридического лица, так принадлежащей собственникам недвижимости и членам Товарищества на праве общей долевой собственности, находящейся в управлении Товарищества, а также пополнения установленных решениями общих собраний денежных фондов, других текущих расходов Товарищества.
3.2.2 Взносы , за пользование содержание, приобретение, создание, модернизацию, реконструкцию, объектов инфраструктуры и другого имущества (вещей), принадлежащего собственникам недвижимости и членам Товарищества на праве общей долевой собственности.
3.3 Размер взносов, за пользование и содержание, приобретение, создание, модернизацию, реконструкцию объектов инфраструктуры и другого имущества (вещей), не может превышать размера членских и других взносов, установленных для членов Товарищества.
3.4 Взносы предназначенные для компенсации затрат Товарищества на содержание инфраструктуры и за пользование, содержание, приобретение, создание, модернизацию, реконструкцию, объектов инфраструктуры и другого имущества (вещей), установленные решением общего собрания Товарищества, вносятся собственниками недвижимости, в обязательном порядке при условии невозможности отделить данный объект инфраструктуры (имущество вещь) от последующего использования собственниками недвижимости на общих основаниях.
3.6 Взносы и платежи не включают в себя платежи за потребляемые Собственниками недвижимости в границах Товарищества, коммунальные ресурсы (глава 5 Положения).
Глава 4. ВЗАИМОРАСЧЕТЫ С ГРАЖДАНАМИ ПРИ ИЗМЕНЕНИИ ПРАВ СОБСТВЕННОСТИ
НА САДОВЫЙ ЗЕМЕЛЬНЫЙ УЧАСТОК